文档介绍：项目定位思考前提
保利进入天津的第一步
项目位于京津走廊
项目近百万平米的大盘
我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：
契合保利进入天津首个项目的战略目标
契合京津一体化发展的整体态势
契合项目连续的开发步调，实现价值最大化
项目
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
项目定位思考思路
项目本体研究
项目定位分析
市场机会与初步定位方向
优化限制条件 纬度的分析
价值最大化 纬度的分析
提升竞争力 纬度的分析
开发环境研究
项目定位结论
宏观环境
市场环境
区域环境
项目区位交通研究
客群定位
整体定位
产品定位
形象定位
项目本体属性
项目理解
跳出
借势
超越
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
项目本体分析
项目理解分析
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
如何借势周边环境并引领造势？
如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？
如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？
本案定位
目标
我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我
项目理解分析
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
借势——最大的利用资源
借势武清区域未来
发展趋势
关键词：借助目标性规划，提升发展潜力
“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚
集相关客户群体的关注。
借势武清产业链
不断完善的趋势
关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”
武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的
变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。
借势武清房地产市场
发展形式
关键词：把握区域价值
借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体
支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，
创造地块的最大价值。
借势天津北方
经济中心定位
关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口
京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限
于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
跳出——在更加广阔的范围看待本案
跳出
项目看项目
关键词：项目在武清的发展潜力
本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要
将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。
跳出
区域看项目
关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化
跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能
跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发
明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；
跳出
当前看未来
关键词：项目未来整体的升值前景
本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群
需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人
群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘
土地最大的价值。
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
超越——全面提升项目价值
超越传统
产品功能
关键词：多功能组合
引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的
项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。
超越传统
开发理念
关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品
以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，
营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。
超越同期同
区域竞争项目
关键词：稀缺
通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同
期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
报告目录
地块优劣势分析、规划方案优劣分析
宏观环境、区域环境分析
运用三个纬度分析方法
客户、功能、产品、价格
项目本体分析
项目开发环境分析
商品住宅市场分析
项目定位分析
项目定位结论
天津商品住宅市场、武清商品住宅市场
通过客户访谈判断目标客户群
目标客户判断
*
思源顾问-保利天津武清房地产项目营销定位报告
*
项目本体分析
项目本体