文档介绍：Outlet
首创置业
万宁奥特莱斯项目
运营评估报告
基于万宁奥特莱斯项目的业态规划定位,对万宁奥
特莱斯项目进行未来十五年的运营财物估算
经营性估算说明及相关假设条件
估算面积基础
经营面积:
依据甲方提供实际经营面积进行估算
开业时间假设
熟的奥持菜斯零售业态多以联营方式
租赁方式
联营45%;租赁55%
嗔目招商难度,预计开业初期零售均采用联营
非零售服务类业态按固定租金计算
联营分成收入
营业收入项目
其他业务收入(推广、季节性经营扩张)
运营支出
筹备期
运营期
主要估算项目
增伯税(17%)
房产税、所得税(根据甲方情况司节,忽略不计)
保险费
甲方根据项目投资情况自行考虑,财务估算忽略不计
物业管理费
收物业管理费
物业管理费由业主代收,发票由物业管理公司开具
不计营业税
估算基础
旅游商品
体闲餐饮
特色餐饮/吧
美食广场员工餐厅
权平均租金
主题乐园
租货商
25780
,,商业使用率约48%
项目经营业态中所有零售均按联营模式考虑,其他业态按固定租金考虑,整体联营比例45%,租赁比例约55%
租金按照基准租金
租金的平均租金作为估算
均租赁
由于大部分按照联营模式考虑,且租金考虑基准及高限租金平均水平估测,因此在此估算未考虑租金修正因素
相关计算方法及依据
上招商金就依据
300500
工资增长比例估算依热
三业社会平均工资水半(元/年)
20047274海口社会平均工资水平(年)3480
三亚社会平均工资增长
海口社会平均工资增长率
效金水平信
1800021600259303104357041354730554401625616881775699832699
装15
月业粗121531s203m01 1a117s
营业租会
注明:坪效租金水平估算是估算运营期间联营及固定租金两者取其高的租户设定的租金水平,因此
较估算项目收入所设定的坪效水平略高
项目商业运营管理团队架构
市经广
sooo yoo aooo
商业运营团队按商业基础运营管理架构建立人员配置
别按照一期和二期的人员结构进行预算
成本主要包括固定薪资、福利费用
项目物业管理团队架构
物管圳团队想
年人
物业程蛋程符经一
物业安全保卫2000msm
物业保洁
201800960d
物
业理
5217480
预算采用的物业管理模式为全部委托模式
分别按照一期和二期的人员结构进行预算
管理费用主要包括人工成本、物业管理佣金,公共区域能源费用在整体费用中给予考虑
物业管理人员成本为业主支付的主要费用,无论哪种委托模式都需要业主支付该项费用
财务估算基础
morawa nl
地客点
人数(人应
RRIAE aT
财务估算基础说明
Outlet
各注说明
销售坪效(元/营业面积/年
由于方宁项目大部分为室内购物区,商业使用率明显低于街区式奥特斯,因此坪效取伯重点参考海南主要自业
效,其次是青、下沙、时尚舞台和宁波四个项目百年销售,按围海南育业坪效的60%取值估算
增长率
游客客单价(元/人/次)
牌价格按照60%取值,主要考虑为海南游客来
客单价增长按照0N递式考虑,头几年主
考虐消费市场的需
旅游客流量《万人/年》乐观
游客消费依据商圈人流测算,乐观游客客流33万人次,保守157万人次的平均值作为估算基
增长率
游客增速参考海口过去四年过夜游客增长情况,复合增长率为13.%,采用10%增速估算
有效费人数根据客群基数。按照每年消费提袋事估算
[提
提袋率头三年按照20%-40%估算,之后每年按围50%平稳估算,主要考游客的购物消费目的性因素
本地客群客单价(元人/次)
增长率
客单价增长按照10%-5%递酸式考虑,头几年主要考虐消费市场的需求增长,后儿年主姿平衡物价
本堆客流量(万人年》保守。海南客流基数考商幅人曰数量,按照每你汰消费为客群基数
平稳增速递增
提袋消费人数(人/年)
有效消费人数根据客群基数,按照每年消费提袋率估算
提袋率
袋率头三年按照O%D伤算,之后每年按%平称估算
能源费用(元/营业平方米
电、照明、空调等费用,由于万宁项目为封闭性购物项目,同时考虑海南气候因
按照年3增长,主要考虑物
营管人员工资《元/年)根据运管理团队细织果构人员薪资水平计算,包括工福利贞工福利照4计
算,参考嘗运管理架构
薪资增幅依拟海口、三亚市社会平均