文档介绍：12 老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败,因此老年地产的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则;三方并举的销售原则;四点标新的社区服务原则。老年地产运营模式应遵循的原则 3 老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体(即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体,包括旅游观光者、购物者、就医者等群体)。老年地产运营模式应遵循的原则原则一:目标市场定位——二路出击。4 老年地产运营模式应遵循的原则三方并举的销售方式为出售房屋(或房间)的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间(产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式)三种形式。三方并举的销售方式适应老年地产市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求;出租房屋使用权方式最为灵活,它可以根据当地消费者的消费观念, 创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式;产权酒店的销售方式适合老年地产的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期,同时可以使开发商快速回笼资金,另一方面可以使开发商继续拥有老年地产的经营权,从而有利于保持老年地产的经营方向。原则二:销售方式——三方并举。 5 社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平,它是形成老年地产差异化经营的基础,是持续正常经营的保障。老年地产的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级,其中必备层级是老年地产达到为老年人提供安全、便利的服务内容,完备层级是老年地产为老年人提供尊重人性的规范的服务水平,完善层级是老年地产开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。概括而言,四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性,提升了老年地产的附加值,奠定了老年地产的差异化经营的基础。老年地产运营模式应遵循的原则原则三:社区服务——四点标新。 6 老年地产的赢利模式分析为了确保老年地产开发的合理利润率,老年地产最好实行“一低二高”的运作策略: 低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低,这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务,这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺,另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。通常建设老年地产投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右,因此决定着老年地产租售方式比普通住宅更为复杂。老年地产需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式。 7 国外老年地产赢利模式分析 1、一次性收入美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户 万,且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年地产中连体别墅中的一套住宅价位从 9万美元到 20 万美元不等,并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有: “太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)等。 2、长期性经营收入⑴配套设施收入在太阳城中心,每人每年享用综合会所的费用为 140 美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个 1万平方英尺的剧场。⑵租赁项目的出租收益美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是,太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分,仅以每年配套设施的收益为例: 即每年这两项配套设施的收入就达 1000 多万美元,相当于卖掉 50 多套别墅(按均价 万美元计),并且这两种设施是对社会公开经营,这部分收入还未计入,因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 8 国内老年地产开发的主要赢利模式分析目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式: “长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”; 长期持有?在养老住宅持有运营阶段,目前主要形式是采取会员制发售,购买居住权,如:北京暮馨国际敬老园,入住这里要缴纳 20 万~40 万元不等的会员费,不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费,每个月还要缴纳 4000~5000 元的住园费,此外,护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要,也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。 9 ?持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售,并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’,而保险资金