文档介绍：珠海市物业服务收费管理办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条［立法目的］为规范我市物业服务收费行为，保障业 主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合 本市实际，制定本办法。
第二条［适用范围］本办法适用于本市行政区域内物业服务 收费行为及其监督管理。
第三条［物业服务收费含义］本办法所称物业服务收费，是 指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行日常管理、运行维护、保养，维护物业管理 区域内的环境卫生、公共秩序及绿化养护，向业主所收取的费用。
第四条［物业服务收费原则］物业服务收费应当遵循合理、 公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条［部门职责］市价格主管部门会同市物业管理行政主 管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门负责辖区物 业服务收费的监督管理工作。
第二章物业服务收费
第六条［收费方式］业主与物业服务企业可以采取包干制或 酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈 余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方 式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计 费方式。
第七条［政府指导价和市场调节价］物业服务收费根据不同 的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行 政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市 物业管理条例》第十一条规定不成立业主大会由全体业主共同履 行业主大会职责的住宅实行市场调节价。
实行酬金制的物业服务收费，实行市场调节价，酬金比例或 酬金数额由业主与物业服务企业协商确定。
第八条［政府指导价标准］实行政府指导价的物业服务收 费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据不同类 型及服务内容制定政府指导价标准，由市法制部门审查后报市政 府批准公布。
物业服务收费政府指导价标准，应当根据物业服务成本、业 主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费政府指导价标准应当进行成本 监审。
第九条［实行政府指导价的物业服务收费］实行政府指导价 的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在指导价标准范围内 与业主协商，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且 占总人数二分之一以上的业主同意后确定，并报所在地的区价格 主管部门备案。
第十条［超出政府指导价处理］物业服务收费实行政府指导 价的住宅，物业服务收费标准确需超过政府指导价的，经专有部 分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以 上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门 提出申请。
区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门初步审核后， 报市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定。
第十一条［前期物业服务收费］新建住宅物业销售和交付 使用前，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进 行前期物业服务，由建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指 导价范围内确定物业服务收费标准，并签订前期物业服务合同， 报所在地的区价格主管部门备案。
负责前期物业服务的物业服务企业在住宅物业销售或建设 单位交付物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务费标准, 并签订物业服务合同。
第十二条［市场调节价］实行市场调节价的物业服务收费， 其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并 签订物业服务合同。
第三章收费管理
第十三条［包干制与酬金制］实行物业服务费用包干制的， 物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利 润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业 服务支出和物业服务企业的酬金。
第十四条［物业服务成本或支出构成］物业服务成本或者物 业服务支出构成一般包括以下部分：
（一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费等；
（二） 物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
（三） 物业管理区域绿化养护费用；
（四） 物业管理区域清洁卫生费用；
（五） 物业管理区域秩序维护费用；
（六） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（A）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主同意的其它费用。
第十五条［共用部位或设施设备维修养护费用］物业共用 部位或共用设號设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维 修资金或一事一筹方式予以列支，不得计入物业服务成本。
物业服务企业