文档介绍：销售策划部 2010- 10- 31
香樟半岛二期产品定位报告
目录
地块属性
市场研判
3 客户需求与对应产品分析
项目定位建议
地块位置
地块片区在樟木头发展中的角色
地块片区与城市关系
地块经济技术指标
地块属性综合评估
地块属性总结
1 地块属性
地块位置
地块地处樟木头南城片区樟洋村雍景花园对面,东临樟深大道,西、北、南石马河环绕。
西临南城新区,距樟木头大道及广深铁路约1000米
地块与清溪\塘厦相邻,距深圳约25分钟车程
直线距离
车行时间
樟木头镇中心
2km
10分钟
樟木头新区
5km
15分钟
深圳
40km
40分钟
塘厦
9km
20分钟
清溪
9km
20分钟
黄江
9km
20分钟
宗地位于:
宗地距:
地块片区在樟木头发展中的角色
根据樟木头发展规划,东城片区是发展重点区域将是未来行政\商贸中心;
南城片区为政府规划的未来大型住宅片区;
本项目所在区域为传统住宅/工业混合区。房地产发展处于孕育期。非近期樟木头重点发展区域。
宗地片区角色:
东城片区
老镇中心区
南城早期住宅区
传统住宅/工业混合区
镇政府
镇政府(新址)
香樟绿洲
南城新区
香樟半岛
地块片区与城市的关系
1、公共配套(3公里范围内)
结论:公共配套基本集中在镇中心区域,项目东南面配套设施档次较低,难以满足中高档客户需求。
1公里
2公里
3公里
学校
南城幼儿园
蓝天幼儿园
樟木头中学
医疗
樟洋门诊
南城医疗中心实新医院
休闲
雍景高尔夫球会
飞达酒店
观音山森林公园
商业
樟洋商业城
佳兴百货
达和百货
地块片区与城市的关系
2、生活配套设施
东面荔景山庄、雍景花园均为自给型配套,缺乏对项目生活配套设施的支持;
北面樟木头村生活配套设施档次较低,较分散,且距离项目偏远,对香樟半岛幅射作用较弱;
西面属待发展片区,生活氛围相对较淡;
南面商业较为繁华,生活配套设施一应俱全,以中低档为主,主要满足周边工薪人群。受樟深大道及商业格局影响,对香樟半岛幅射能力有限。
结论:周边10分钟步行距离范围内难心满足生活的基本需要
东面雍景花园
西面风景山庄、富都工业区
北面樟木头村、悠然山庄
南面樟洋村、樟洋工业区
地块片区与城市的关系
3、交通条件
东面樟深大道,城市主干道,双向六车道,半封闭,路况较新,车流以货柜车、长途车为主,有85路长途车,6路公交车;
西面为金洋路,双向两车道,水泥路面,路况较差,车流以私家车和小货车为主;
南城大道为新修道路,双向六车道,暂未连通;
广深铁路较项目有点远,对项目帮助并不大。
结论:交通较便利,20分钟内可以到达镇中心、清溪、塘厦,40分钟可以到深圳
东面樟深大道
西面金洋路
4、居住人群
东面居住区仅有雍景花园、荔景山庄,居住人群以香港客户为主,两个小区均居住人气不足,对香樟半岛缺少潜在的支持客户;
北面以樟木头村土著居民为主,本地居民的收入普遍不高,二次置业需求相对较小;
西面以厂房或周边自建房为主,工厂区规模较小,消费力相对有限;
南面有樟洋村本地居民、樟洋商业街工商户、电子城工商户、120余家中大型企业,经济实力强劲,具有较强的消费潜力。
南面越过樟木头地界,紧邻的是清溪与塘厦的大量工业企业,企业规模较大,香樟半岛具有一定的拓展空间。
结论:南面樟洋片区及相邻清溪、塘厦工业区是项目周边客户拓展的重点
地块片区与城市的关系
地块经济技术指标
1、经济技术指标
香樟半岛
建筑层数:≤23层
建筑高度:≤(最大高度)
建筑密度:%
绿地率:%
规划总用地面积:
容积率:
计容积率总建筑面积:
70%以上建筑面积须做90平方米以下户型。
宗地四至
东临
樟深大道
货车居多有噪音,路边景观破落
出入口
集体用地未收购,形成阻碍
南临
石马河
河水污浊、水涝隐患
集体用地
使用情况不明
西临
石马河
河水污浊、水涝隐患
桥
南西北面唯一入口,可营造专属领地
广深铁路
噪音大,且频密
樟木头大道
景观美,便捷连接镇中心及深圳
北临
石马河
河水污浊