文档介绍：明君川专地块项目
——定位策划报告
谨呈:四川明君集团房地产开发有限公司
世联地产 2010年5月
区域认知
南二环●东湖板块●区域商业中心
——本项目东至新成仁路,南抵成昆铁路,西至府南河,北临二环线东五段
——东湖片区位于成都东南面,项目距离市中心天府广场10~15分钟,距离桐梓林仅5分钟车程
——项目紧邻万达商业广场,包含伊藤洋华堂、万千百货、国美电器等在内的众多大型集中商业汇聚为成都东面的区域级商业中心
——项目紧挨市区主干道锦华路,连接二环路和三环路,项目穿过市区次干道琉璃路,地铁6号线
二环线
一环线
本项目
万达商业广场
东湖
琉璃路
锦华路
—地铁6号线—
项目认知
项目指标:
用地面积:196283平米
商业面积:50342平米
住宅占地:145941平米
容积率:
住宅建面:583764平米
95万大盘●中高容积率●综合体物业●旧改
资源认知
一湖●两河●三公园
一湖:拥有成都市内唯一的大面积原生态湖泊。东湖面积达185亩
两河:项目被沙河、府河交汇相拥;
沙河:历史久远,距今已有1500多年它在古代的时候曾经叫“升仙水”沙河北起北郊洞子口,沿金牛、成华、锦江三城区逶迤而下,在市区东南下河心村归流府河,。
府河:系岷江水系,府南河已有2300年的历史,它流到成都形成府河和南河,府河进入成都市区后绕城北、东而流,南河绕城西、南而流在合江亭处汇合。
三公园:420余亩东湖公园、200余亩沙河公园、100余亩府河公园
东湖市政公园:东湖总占地面积420亩,其中的天然湖面积为185亩,堪称成都市内最大的湖泊,其公园总面积也是继浣花溪公园后,成都第二大公园
“畔湖林语”呈现出与自然、和谐的美景。真正拥有无比的景观优势,成为周边人群休闲放松的好去处
本项目周边资源优势独特,紧邻东湖及东湖公园,沙河、府河以及两河的景观公园步行5分钟可达。
“成都二环/东湖公园/地铁物业/95万综合体大盘”
项目属性判断
区域发展视角项目的市场占位?
1
项目占位
区域发展
东湖板块的变迁
成都的城市沿革
区域内以高层产品为主,以70~110平米中等居家户型为主,总占比达到55%以上
市场在售高层主力面积区间图
华润翡翠城五期
华润翡翠城四期
华润二十四城2期
华润二十四城1期
万科金色海蓉二期
万科金色海蓉一期
东湖国际
摩玛城
望江橡树林(二期)
望江橡树林(一期)
60
90
120
150
180
300
77-120 ㎡
77-97 ㎡
86-144 ㎡
60-66 ㎡
63-93 ㎡
48-133 ㎡
80-225 ㎡
46-236 ㎡
74-81 ㎡
50-280 ㎡
0
项目名称
主力户型(㎡)
数量(套)
户型占比
华润翡翠城五期
60-90
90-120
465
372
56%
44%
华润翡翠城四期
60-90
90-120
512
174
75%
25%
华润二十四城2期
60-90
60以下
186
200
%
%
华润二十四城1期
90-120
120-150
984
496
67%
33%
万科金色海蓉二期
60-90
90-120
256
128
67%
33%
万科金色海蓉一期
60-90
512
100%
东湖国际
60以下
60-90
90-120
120-150
150以上
262
380
120
276
12
25%
36%
11%
26%
1%
摩玛城
60以下
60-90
90-120
120-150
32
544
480
96
2%
47%
42%
8%
望江橡树林(二期)
60-90
90-120
120-150
150-180
180以上
733
326
429
30
16
%
%
%
%
%
望江橡树林(一期)
60以下
60-90
90-120
120-150
150-180
180以上
410
1020
346
376
71
21
%
%
%
%
%
%
1东湖板块的变迁
东湖板块产品供给同质化
东湖板块各项目间价格箱体趋同——~。
项目名称
单价区间(万元/平米)
华润翡翠城五期
-
华润翡翠城四期
-
华润二十四城2期
-1
华润二十四城1期
-
万科金色海蓉二期
-(精