文档介绍：亚澜湾项目解决方案
亚澜湾项目解决方案
中广信地产服务机构
6>2006年5月
总体市场研究
北京市宏观经济形势分析
整体经济运行情况良好
产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好
投资、消费及出口三大需求趋于平稳
房地产投资增幅回落,基础设施投资大幅增长
城市居民八大类消费支出呈现“七升一降”
对外贸易增势强劲,外资大量流入
北京市宏观经济形势分析
城市规划与基础设施建设情况分析
按照“优化市场,发展平原,涵养山区”的原则,结合“两轴-两带-多中心”的城市空间布局,继续集中必要的投资力度,推进“两个转移”、实施“五个倾斜”,突出政府投资对社会投资的引导、放大、调控作用。
城市交通快速发展,重点工程进展顺利
城市公用事业综合服务水平进一步提高
城市绿化取得新进展
北京市宏观经济形势分析
北京土地市场分析
供应总量基本实现计划指标,能满足市场用地需求
顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域,朝、海、丰、石则是城八区土地供应的主要区域,中心城区土地供应明显受限
2005年12月17日,在全国国土资源厅局长会议上,国土资源部部长李元在部署2006年工作重点时也明确表示,2006年将继续停止别墅类用地土地供应
土地供应情况分析
土地出让、价格情况分析
近远郊区的规划新城交易活跃
住宅及配套用地是市场供需热点
交易地块基本达到熟地状态,土地一级开发得到强化
开发企业优化组合联合拿地成为新的发展趋势
北京土地市场分析
出让情况
综合平均低价涨幅较大
各类用地低价平稳上升
工业地价涨幅明显高于居住和商业用地
传统商业区中商业用地及南三、四环之间的居住用地地价涨幅较大
价格情况
房地产开发投资增速大幅上升
房地产开发投资占全社会固定资产比重开始攀升
房地产开发投资状况
北京房地产市场分析
房地产市场供需状况
供给:
截至5月6日,全市可售的期房项目共有1523个、面积26441>.77万平方米。综合起来,,占可售面积的六成以上。
北京待售商品房房源充足。而交易双方信息不对称和某些房地产商控制性销售造成京城楼市“一房难求”
北京房地产市场分析
需求:
随着第一季度房价上涨的消息公布,去年被抑制的需求出现明显反弹。
目前中低价位的项目在五环以外,市场新项目普遍呈现往中高档项目发展的趋势,导致需求压力增大。
商品房价格水平
《楼市》市场研究部调查的数据显示,%。
第一、由于购房欲望“深入人心”,经历去年观望阶段看到房价不降反升,所以需求出现反弹
第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增,投资性买家在市区和商务区内的比例甚至超过60%
北京房地产市场分析
北京别墅市场的发展阶段
北京别墅市场的发展简单来说,其发展经历最初简单COPY外型,局部模仿,发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。
北京别墅市场发展阶段
发展阶段
时间
关键词
初级模仿秀的上演
九十年代初期
简单的欧式建筑符号,空间分布简单、粗糙,户型面积大而奢华
模仿主义
1998年左右的别墅复苏时期
依然带有明显的模仿痕迹,但其品质已经明显提升,在内部功能的分布上追求品位与品质的结合
纯粹的拿来主义
2001年
纯粹的复制缺乏了自我,不能与本土文化、以及使用者的精神气质相结合
回归的原创情节
近阶段
吸收古今中外产业精华,不拘泥于任何一种现有产品与模式;既不照抄产品模式又不排斥合适的产品
北京别墅市场的区域分布
别墅区域分布概况
传统别墅区
西山(香山)板块
中央别墅区
八达岭高速沿线
亚奥京北区
城南阳光别墅区
亦庄京津塘沿线
潮白河别墅区
东部泛CBD别墅区
区域
个数
占地面积(平方米)
面积所占百分比
昌平
30
12458698
%
朝阳
32
6619329
%
海淀
13
3432441
%
顺义
14
6668561
%
大兴
10
2958600
%
丰台
5
1046113
%
通州
15
4537991
%
房山
10
2550605
%
怀柔
7
4016982
%
密云
9
1939426
%
平谷
1
120000
%
门头沟
1
400000
%
石景山
1
60938
%
西城
0
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