文档介绍：新会计准则对房地产上市企业的影响
新会计准则对房地产上市企业的影响
郭琳刘卫卫
为适应我国市场经济发展和全球化的需要,财政部于2006年2月9>15日,发布了《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则;2006年10月30日,财政部又发布了企业会计准则应用指南。新会计准则于2007年1月1日在上市公司范围内实施,随后逐步推广到所有企业。这标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立与实施。新会计准则体系对已有准则做了系统性的修改,并制定了一系列新的具体准则,强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念,对提高企业会计信息质量、保护投资者利益、促进资本市场的健康发展具有深远意义。
作为社会公认的统一的会计制度,各行各业的企业都要遵循新会计准则的规定,进行相应的会计处理。但是,新会计准则的实施对不同行业的影响不尽相同,其对不同行业的具体影响还需要深入具体的分析。房地产业作为国民经济的重要产业,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用日趋凸显。房地产上市企业作为目前证券市场上数量群体较大的板块,在资本市场上也扮演了重要角色。越来越多的房地产企业进入投资者和公众的视线。与此同时,作为与国计民生密切联系的行业,国家不断出台新的宏观调控政策,对房地产业进行一系列的宏观调控。房地产上市企业面对的宏观政策环境和微观市场环境也不断变化,在这种情况下深入的分析新会计准则的实施对房地产上市企业的影响就显得十分必要与重要。
本文结合房地产企业面临的宏观政策环境和微观市场环境,对新会计准则对我国房地产上市企业的影响进行深入而具体的分析,以期对房地产上市企业的经营者提供相关参考;也有助于投资者更加深入的解读房地产上市企业的财务报告、了解其经营状况和财务状况,从而更准确做出投资决策。
一、新准则对房地产企业会计处理的影响分析
在新会计准则体系中,具体准则对具体交易和事项会计处理进行规范,进而形成规范的企业财务报告。从各项具体准则规范的实质内容来看,与房地产企业密切相关的具体准则主要包括:《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第15号——建造合同》、《企业会计准则第17号——借款费用》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》。下面将详细分析上述六项具体准则对房地产上市企业的影响。
1、《企业会计准则第3号——投资性房地产》
作为新制定的具体准则,《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产进行界定,将为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产界定为投资性房地产。从而将投资性房地产与自用的房地产、开发后作为商品用于出售的房地产三者明确区分开来。自用的房地产属于固定资产、房地产企业开发的作为商品用于出售的房地产属于存货,三者根本区别在于持有目的不同,持有目的的特殊性决定了有必要对投资性房地产进行单独确认、计量和披露。
根据新准则,投资性房地产的后续计量存在两种模式,成本模式和公允价值模式。当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;如果不满足上述条件,采用成本价值模式进行计量。采用公允价值模式计量,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
新准则的这一规定,正式奠定重估净资产值(NAV)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。虽然市场上已经开始采用重估净资产值方法进行估值;但是,在制度层面上,新准则允许采用公允价值模式计量,这必将引导市场更加关注投资性房地产的市场价值,对原来信息披露不够充分公司进行进一步的价值挖掘,并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说,新准则的实施也会引导投资者以更加公允的估值方法来衡量公司价值,这无疑构成制度性的长期利好。
但是,近期内房地产上市企业对投资性房地产公允价值计量模式仍持谨慎态度,从已经公布的2007年度中报中来看,绝大多数上市公司对投资性房地产的后续计量均未采用公允价值模式,这主要基于两方面的考虑。
首先,公允价值计量下的税收问题使管理层在采用公允价值模式时颇为顾虑。在成本法下,投资性房地产进行折旧或摊销,起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出;而若采用公允价值模式将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而按资产负债表日的公允价值调整账面价值。在相关政策对资产增值部分是否要交税,以及是否可用于利润分配未做出明确说明之前,大多数公司仍沿用成本模式对投资性房地产进行计量。
其次,新准则规定采用公允价值模式必须满足一定条件,投资性房地产所在地要有活跃的