文档介绍：项目规划设计方案评价
广东中原地产代理公司
2011年6月13日
项目规划设计方案评价
用地勘测
方案设计
施工
施工图设计
竣工验收
可行性研究
立项
前期策划
定位、物业发展建议
营销执行策划
开盘筹备
销售执行
执行与调整
设计任务书
方案评标
规划设计沟通
设计细部沟通
平面设计沟通
展示沟通
定位检测
总平面布局
户型分布
户型设计
规划设计方案评价内容
规划设计方案评价(评标)
规划设计方案沟通(修改方向建议)
规划设计方案解读与营销应用
规划设计方案评价应用范围
PART1:评价理论基础—营销价值最大化
价值奥林匹克论
更快,更高,更强(不留尾)
价值提升
价值实现
生理需求
安全需求
情感需求
尊重需求
自我实现
马斯洛需求理论
营销价值
客户感知价值
=
生活方式
舒适度
第一层面
第二层面
第一层面:占有资源越多,舒适度越高
奢侈需求超量占有
舒适需求大空间、健康环境、感官舒适
健康需求独立空间、健康环境
基本需求独立空间
低
高
空间、阳光、空气、景观、视野
空间、朝向、通风、采光、景观、视野
舒适度常规衡量标准:
朝向:南>东>北>西
通风:通透>不通透
景观:自然类型景观>人工类型景观
大尺度景观>小尺度景观
采光:高楼层>低楼层
开阔>不开阔
视野:开阔>不开阔
远距>近距
空间:大>小
舒适度常规衡量标准:
污染:低>高
视觉:美观>整齐>杂乱
视距:远>近
第二层面:客户体验越契合、强烈,生活方式越有价值
邻里共融——小资
空间宏大叙事——新富
格调展示——知富
。。。
立面豪——新富
环境洋——知富
酷——小资
。。。
一、资源层面
1、总平面布局价值判断三个方面(基于竞争)
充分利用资源,规避劣势——地块资源最大化
规划协调资源、创造资源——规划资源最优化
建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化
PART2:规划设计方案评价体系
2、户型分布价值判断的三个层次
资源分配均好性——销售无障碍
资源分配合理性——好的资源给大的户型
资源集中形成价值标杆——价值提升
二、生活方式层面
1、空间类型与客户高度契合
2、空间形象与客户高度契合
3、其它因素
分期建设、销售
展示
经济性
发展性
规划设计方案评价
体系
价值构面
营销构面
价值最大化
均好性
合理性
价值标杆
形象展示
启动与分期
开发构面
经济性
竞争差异化
分期开发
客户体验
规划设计方案评价表示意
权重
打分
价值评价
总平面布局价值最大化
户型分布价值最大化
营销
评价
户型竞争性
展示价值
分期销售合理性
启动区
差异化竞争
客户体验切合度
开发评价
经济合理性
分期建设合理性
规划设计方案评价6大提示问题
1、地块资源是否充分利用; 2、是否有难以销售的产品; 3、较大的户型是否占有较好的资源; 4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆; 5、是否有好的展示内容和条件; 6、是否有较为合理的成本;
1、我们找到地块最大的优势了吗?
2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗?
3、我们的户型分布与设计是否可以更好?
4、我们的商业是否最有利于销售和经营?
5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点?
6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计?
规划设计评价沟通要点
规划设计评价应避免的6大误区
认识自己——解析地块,集中力量利用和发挥优势;
价值,价值——永远将最好的资源留给最好的户型;同时,保证均好性;
还是价值——“金角银边”是商业的法则;
来源于市场,超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星;