文档介绍：上海松江泗泾鲲驰商业项目
招商定位方案
序
项目定位
主题定位
集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体
松江泗泾现代商业中心
满足泗泾周边区域新老城区的生活基本需求，
满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。
是作为周边专业市场人士的休闲娱乐商务中心。
是来旅游泗泾集散中心人群，因为本项目靠近泗泾老街
设有大型KTV、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施
三大特色休闲主题: 中高档餐饮, 美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等
通过泗泾老街来体现休闲文化旅游购物中心
广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动
功能定位释义
目标客户消费特征
项目定位
目标客户群定位
当地居民
他们收入提高
他们有需求，需要更好的商业休闲环境
行事低调，并不喜欢抛头露面
他们大都有企业
他们投资意识强
外来商务流动人员及旅游人群
这里是一个驿站，生活比较传统
他们喜欢热闹的场所
做点小生意和买卖
性价比是首选
项目定位
目标客户群定位
周边3公里
半径人群
赵巷板块
佘山板块
洞泾板块
泗泾板块
9号线沿线居民
核心客户群
辐射客户群
边缘客户群
主要集中在泗泾和近洞泾、项目周边专业市场做生意的升级消费，有近15-20万人群，主要是满足“一站式购物，一站式娱乐休闲”生活配套需求。
沿项目周边5公里以外的松江，九亭等区域的客户，主要满足是其差异化消费和特色消费
上海城区以及外地区域客户进行旅游休闲的中枢站，以及商务人士。
目标客户区域定位
业态配比
业态配比
松江泗泾各业态功能趋向
本案
山水四季
丽茵别墅
泗海
怡家
宽景99
规划商业99
泗泾站
银湖别墅
祥和
润和苑
金港花园
华意贵都
圣塔路斯
佘山宝石别墅
佘山东郡
月湖山庄
中凯佘山别墅
英郡雷丁
松江钢材城
上海国际礼品城
砖材建材市场
索菲特大酒店
大型住宅区
泗泾镇西南规划8平方公里住宅区
大型住宅区
颐景园
鲲驰泗泾生活广场 3公里辐射圈范围
轨道交通9号线
大型住宅区
西南名苑
莘潮家具城
新凯家园
背景分析
泗泾区域房产市场
本项目区域3公里楼盘分布图
建筑面积：16143平方米
搭建面积：2079平方米
1#楼南面临时房面积：1750平方米
项目可以租赁建筑面积： 19972平方米
地上停车：153辆
项目广场可利用面积：11700平方米
项目认知
零售服饰类消费频率高
吸引对象层面广
租金承受能力高
可要求展示面大
生活配套关联业态消费
主题餐饮娱乐
区域面积要求高
泗泾区域内比较缺乏大型餐饮 娱乐等…
一站式消费
强有力引导人流带动2层
特色主题消费如:健身会所.
…
1F
2F
3F4F5F
业态配比
业态配比
楼层分布原则
业态定位
业态分布
本项目3#
生活配套区
1F带2F
特色餐饮区
1F带2F
主题餐饮区
1F带2F带3F
美容美发