文档介绍：现代的财务指标分析
1）财务内部收益率
（1）财务内部收益率的含义
从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：
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净现值（NPV）
折现率（i）
NPV1
NPV2
0
FIRR
i1
i2
图6-4 净现值与折现率的关系
财务管理——现代财务指标具体分析
6．4现代的财务指标分析
房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：
式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；
FIRR：财务内部收益率；
其他同前。
财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。
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（2）财务内部收益率的计算
其公式为：
式中：FIRR：内部收益率；
NPV1：采用低折现率时净现值的正值；
NPV2：采用高折现率时净现值的负值；
i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；
i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。
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6．4现代的财务指标分析
其计算步骤是：
先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。
要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
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（3）财务内部收益率的作用
财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。
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6．4现代的财务指标分析
①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：
FIRR＞i ，项目盈利；
FIRR=i ，项目盈亏平衡；
FIRR＜i ， 项目亏损。
②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：
FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平；
FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平；
FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。
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③ 结论：
将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。
如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
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（4）内部收益率存在的问题
以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。
一是再投资利率问题；二是多重根问题。
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6．4现代的财务指标分析
① 再投资利率问题
再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。
采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。
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