文档介绍：中国房地产行业季度分析报告五上海房地产市场的评价与分析
中国房地产行业季度分析报告五上海房地产市场的评价与分析
一、房地产市场发展现状
(一)%
1-6月,上海市房地产市场继续保持较快增长,%,全市房地产开发投资总量突破400亿元。,%,%,%%。
(二)房地产开发投资继续稳步增长
1-6月,全市房地产开发投资完成418>,%,对全社会固定资产投资增长的贡献率为32%。在房地产开发的各类投资主体中,,%;,%;,%。
图4-12 房地产开发投资主体构成
(三)商品房供需总量创历史新高
1-6月,上海房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平,空置总量减少至
“九五”时期以来最低。,,。6月末,,。
(四)商品房价格高幅攀升
1-6月,上海房价指数继续保持高幅攀升的态势。6月,中房上海综合指数为1002点,较上月上涨22点,%;较去年末上涨111点,%;较去年同期上涨179点,%。其中六月中房上海住宅指数为953点,较上月上涨23点,%;较去年末上涨109点,%;较去年同期上涨175点,%。中房上海办公楼指数为1076点,较上月上涨7点,%;较去年末上涨76点,%;较去年同期上涨123点,%。
表4-2 中房上海综合指数
综合指数
住宅
办公用房
商服用房
指数
升降
指数
升降
指数
升降
指数
升降
1002
22
953
23
1076
7
——
——
(五)个人购房贷款呈高速增长态势
房地产贷款已经成为上海商业银行最主要的贷款投向。个人住房贷款增长快于房地产业开发类贷款的增长。截至6月末,上海中资商业银行各项房地产贷款余额呈高速增长态势,,,同时,房地产贷款成为银行的优质资产,不良率按“一逾两呆”%,%。说明目前商业银行房地产贷款在继续向购房者倾斜,总的贷款形态和导向符合市场发展方向。
二、房地产市场走势判断
(一)长期向好
从长期来看,上海房产有着良好的发展前景,这从目前上海的人均居住面积就可以看出。因为人均居住面积的多少,反映了人们实际的居住状况。在人均居住未达到一定的面积时,人们对住房的需求总是存在着。因此,这一指标能反映出市场对房屋的长期需求情况。
表4-3:1993年-2002年上海市区人均居住面积
单位:平方米
年份
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
市区人均居住面积

8

数据来源:《2002年上海统计年鉴》编制而成。其中2002年的数据根据最新公布的统计资料。
从表中可以看出,上海的人均居住面积在逐年提高。照此速度推测,上海房产市场的发展期至少还有十年以上。而且目前上海的住房成套率还不到90%,具有很大的发展空间。随着人们对住房要求的提高,以及在城市建设中,许多早期的建筑被改造,这一时期还会更长。
(二)短期调整
上海楼市的长期趋势是向好的,但在其发展的过程中会存在着波动。要推测房产短期的走势,必须确定一个判别的依据或是方法,可以依据当年商品住宅的积压量,即每年的商品住宅供应量与需求量之差,也就是当年商品住宅的竣工量与销售量之差。这是因为,这一指标能够比较准确的反应出市场对房屋的供求变化。而价格只是这一供求关系的表象。
图4-13 1995-2002年上海商品住房当年积压
从图4-13中可以看到1995年至2002年上海当年商品住宅积压的情况变化。“0”以上的数值是当年供大于求的情况,即当年的竣工量大于当年的销售量,商品住宅有积压。“0”以下的数值,是当年市场供不应求的情况,在这一年里,市场在消