文档介绍：张家港城南商业广场项目前期市场定位报告
张家港城南商业广场
前期市场定位以及物业发展建议报告
20071>.3
璀璨繁华光荣梦想
璀璨繁华——
理性论证的思辨,激情火花的碰撞
项目挑战性激起我们的冲动与兴奋
光荣梦想——
捍卫我们的光荣(拒绝平庸,超越自我)
成就贵司的梦想(追求旺租、打造经典)
报告要解决的问题
商业地产项目如何运作?
项目所面临的市场如何?
如何看待深入认识项目?
项目如何进行整体定位?
该如何将项目推广出去?
项目招商工作如何开展?
报告思路
行业分析
分析市场
认识项目
挖掘机会
准确
定位
周密计划
深入执行
第一部分商业项目运作分析
商业地产深度思考!
是开发商、投资者和经营者三者合一的有机整体
是一个不可中断的链条
开发商不能只管卖商铺大赚特赚
同时还要为投资者和经营者留下利润空间
同时商业地产应该与城市协调发展
依托城市经营的大环境商业地产才能顺势而为,
取得项目的全面成功!
商业地产行业分析
一、项目与城市的协调发展
1、商业地产特征
商业地产一般都分布在城市最重要地段
最显眼位置
代表着城市的形象
2、商业地产作用
与整个城市的协调统一,为城市增光添彩
需重视展示地域文化特色
代表当地地域文化特色的标志性作品
二、必须遵循开发一般规律
城市中心寸土寸金,地价昂贵,折迁补偿、安置费巨大,开发成本非常高。
本项目对于成本的控制需科学有效。
2、严格对建设周期的有效控制
建设周期少则一二年,多则三五年,开发风险相当大。
建设周期失控,会给资金供应、市场营销等带来困难。
本项目开发周期建议严格控制在12个月内。
二、必须遵循开发一般规律
城市中心商业业态多样
本项目须有自己的市场定位,不必盲目跟风
树立自己的商业地产开发模式风格
4、要有跨行业整合的能力
商业地产不同于单纯的住宅地产,而具有跨行业的特点
不仅要为投资者定位,还要为经营者定位,甚至要为管理者定位
本项目需牢不可破的树立销售为实、经营为先的发展理念
三、重视项目整体经营
1、重视前期策划与规划设计
主要表现在项目的前期策划与规划设计的科学结合
项目前期不能仅仅是建筑设计师的事,如果与前期相关市场与营销策划脱节或失去关联性,设计出来的产品大不了代表设计人员又出了一件作品或建筑艺术品
本项目的规划设计依据市场调查得出定位结论,同时集中策划的灵感智慧,运用建筑的技术手段,发挥营销推广策略共同完成,配合需具有实效性。
三、重视项目整体经营
规模、档次、区域,要根据市场需求而定
项目在相关市场定位以后,既定大政方针不能随心变化
特别是对于定性定量的指标及定位的改变
确保战略的一致性
2、有效把握项目的定性与定量
三、重视项目整体经营
本项目需与功能与城市的文化、艺术相结合,才经得起时间的考验,形成具有城市特色的商业氛围
做商业地产不能目光短浅,过于急功近利,而应该有长远眼光,立志做百年老店
3、项目功能与城市的有机结合
三、重视项目整体经营
商业经营空间与城市发展空间策划
单纯的项目开发转变为全过程的整体经营策划
市场营销定位转变为城市区域发展定位策划
商业性功能转变为提升城市文化功能策划
商业地产对历史文化的传承具有独特的作用
例:
发掘石库门文化产生了上海新天地
提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路
4、项目策划须有创新思路
四、突破经营管理瓶颈
经营管理是商业地产的瓶颈
突破经营管理瓶颈,商业地产才能满盘皆活
国内商业地产实践的结果向地段论发出了挑战
占有好地段的商业地产不一定会赢
缺乏地段优势的商业地产不一定会输
这里面的分也就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈
本项目的投资者/经营者同样最怕的是经营不好
经营不好投资就会泡汤
要想让投资者进入本项目,须使投资者对回报有充分的信心
进行专业商业地产经营管理,选择商业经营发展伙伴,是发展商必须考虑并重视的问题
五、构建价值增值体系
1、商业地产价值是由若干因素支撑的一个完整体系,不同因素的变化和组合,可以改变商业地产的价值。
2、追求商业地产投资利润,必须了解价值因素的排列组合及其对价值增值的作用,而且影响商业地产价值的因素复杂多样。
区位条件
物业类型
综合经营程度
装修
时间因素
五、构建价值增值体系
区位条件
宏观区位影响商业地产价值
不同城市有不同的社会经济环境、经济周期
相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值
同一个城市的不同区位,具有不同的级差地租
直接影响商业地产的土地成本
物业类型
不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是