文档介绍：九洲远景商业管理机构简介
九洲遠景商業管理機構
深圳绿景梅林项目商业规划 二期报告会 深圳绿景集团 深圳 2010年09月
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深圳绿景项目第二阶段报告
第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块
商业概念调整
及细化
初步商业概念设计
租户访谈
财务匡算
项目汇报会进程
第一次汇报
今天的汇报
初步建议
租户访谈
概念调整及细化
财务匡算
资料来源:九洲远景分析
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深圳绿景项目第二阶段报告
租户访谈 4
商业概念调整及细化 58
项目运营策略 111
财务匡算 149
附件:深圳服装行业研究 162
主题影院研究 169
梅林项目商业设计关键建议 174
目录页码
本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意
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深圳绿景项目第二阶段报告
A. 租户访谈
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深圳绿景项目第二阶段报告
整体来看租户对本项目商业概念表示认同,租户可得性相对较高,目标租户主要采用直营的模式,大多数固定与扣点租金形式都可接受,但根据自身定位对面积有着不同的需求
资料来源:租户访谈,九洲远景分析
租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势,通过租户访谈验证项目概念的市场认可度,根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整,同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐(儿童驱动)业态的可操作性
租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价, 大部分租户认同本项目商业概念,占比近60%,另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心
租户对本项目的进驻意向:所有租户中,愿意进驻项目的租户占比为35%,租户可得性相对较高,观望的租户占比为51%,招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念,观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定,而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店
租户对本项目的进驻需求:
- 经营模式:为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中,各业态租户都是以直营的经营模式为主,占比达79%,采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%
- 租金形式:绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受,另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多,只有7%租户只接受固定租金
- 面积需求:不同租户对面积的需求不同,中式正餐、影院、健身房的面积需求最大,而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小
核心结论- 租户访谈
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深圳绿景项目第二阶段报告
A. 租户访谈
A1. 租户访谈目的和方法
A2. 租户访谈结果
A3. 主要租户访谈纪要
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深圳绿景项目第二阶段报告
通过租户访谈进行租户可得性测试,了解租户的进驻意向和需求,对原概念进行验证及调整,并为收益预测和招商实施提供参考
概念验证及调整
租户对本项目进驻意向
租户招商指导
经济收益预测
对于本项目的理解
租户需求
访谈目的
资料来源:九洲远景分析
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深圳绿景项目第二阶段报告
基于九洲远景租户数据库,项目组筛选出来53个租户的短名单
因地制宜:结合项目地特点选取合理档次的租户
项目组研讨会
租户数据库
短名单(53个)
结合概念:结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例,对初步概念进行验证和深化
纵览深圳:选择在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌
放眼全国:选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌
目标租户筛选原则:
目标租户筛选
筛选原则1
筛选原则2
筛选原则3
筛选原则4
访谈方法
资料来源:九洲远景分析
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深圳绿景项目第二阶段报告
九洲远景针对第一阶段制定的项目方向,成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈(1/3)
支持
资料来源:九洲远景分析
序号
类别
行业
子行业
业态
首选品牌
1
购物
食品杂货
食品杂货
精品超市
BLT
2
购物
个人时尚购物
服装服饰
快速时尚
ZARA
3
购物
个人时尚购物
服装服饰
快速时尚
C&A
4
购物
个人时尚购物
服装服饰
快速时尚
UNIQLO
5
购物
个人时尚购物
服装服饰
快速时尚
欧时力
6
购物
个人时尚购物
服装服饰
快速时尚
MANGO
7
购物
个人时尚购物
服装服饰
基础时尚
G2000
8
购物
个人时尚购物
珠宝/手表
品牌店