文档介绍：鼎泰投资咨询 2011年07月
谨呈:深圳市鸿基(集团)股份有限公司
谨呈:深圳市鸿基(集团)股份有限公司
深鸿基东莞桥头项目
营销推广建议
深圳鼎泰投资咨询有限公司
2011年7月
中国风
智慧静邸
至此不再遥不可及
营销推广纲要
一
宏观背景分析
二
项目价值分析
四
营销策略总纲
五
营销执行分解
三
目标客户分析
2
市场分析
新政解读
1
一、宏观背景
任何营销都源于对宏观大势的洞察
——菲利普·科特勒
市场分析
新政解
地产政策回顾
管理条文逐渐细化,“擦边球”难打
2011年5月《商品房销售明码标价规定》正式开始实行,该规定要求商品房销售要
实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费;商品房销售价格明
码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
2011年1月《新国八条》地方政府问责制落地;加大保障性安居工程建设力
度;努力增加公共租赁房供应;调整完善相关税收政策,加强税收征管;强化差
别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约
谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
2010年11月《国五条》进一步强化限贷,停放三套房贷款;调整契税优惠,仅
适用于首次置业;取消个税优惠,增加交易流通环节税费成本;严查企业违规
行为,并首次提出直接处罚措施:暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等。
新政解读
新政解读
市场分析
地产政策回顾
保障性住房起步阶段,难以构成影响
控制建设用地,低密度产品稀缺
2010年4月《新国十条》首次明确建立考核问责机制;首套90㎡以上的首付3成,
二套首付5成,;停贷三套房;强调确保580万套保障房目标完成;尝
试多样化土地转让标准;强调非主业国企退出行业监督执行。
2010年1月《国十一条》要求增加土地使用率(容积率),合理引导住房消费
抑制投资投机性购房需求;加强市场监控,加强土地供应和商品房销售管理;
首次提及落实地方各级人民政府责任。
2011年以来,央行以每月一次的频率,连续四次上调存款准备金率,如此频繁的调升节奏历史罕见。
2011年7月中国人民银行7月6日晚发布公告,决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。经过此次调整,%%
2011年6月 2011年6月14日,。这也是央行年内第六次上调存款准备金率。%中小金融机构是18% 。
新政解读
市场分析
货币政策呈现
当前通胀压力依然较高,总体稳健的政策基调不会改变。但是未来随着通胀逐步回落和需求进一步调整,我们认为货币政策将出现预期性放松。
1、《商品房销售明码标价规定》正式实施是对已出政策的再次强调和重申,表明了政府对房价问题的高度重视。如果“限购”是为增加供给争取时间,那么“限价”就是为房价稳定创造基础。此政策出台后,开发商很可能采取提高定价的方式,来为以后的打折、降价预留操作空间,从而来回避政策影响,房价或可能因此出现名义性上涨。
2、新近颁布的国条例,强化管控意在民生,保障最低收入家庭基本住房需求。力争基本去除房地产短期投资价值,通过行政手段强力抑制需求。
3、此时再次上调存款准备金率以及存贷款基准利率,显示当前稳定物价和管理通胀预期仍是宏观调控的首要任务,同时明确传递了货币管理当局控通胀的决心。但是未来随着通胀逐步回落和需求进一步调整,我们认为未来货币政策在总体稳健的基础上将出现预期性放松。
市场分析
新政解读
启示