文档介绍：目　录
引言
策划目的
第一部分　市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二部分　　产品策略
策划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三部分　　客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四部分　　价格策略
价格策略
具体措施
第五部分　营销推广
推广策略及遵循原则
具体营销战略
入市策略
推广策略
引　　　言
对于公司单身公寓项目的市场研究,决定了本次《项目营销策略总体思路方案》,也如其本身一样充满着难度,更具挑战。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?
如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?
一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺垫,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。
本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。
策划目的
1．树立产品品牌,体现公司单身公寓项目的２个价值:
升值空间--－项目区域具有很大的升值潜力;
个人价值、身份体现--－个人、家庭的成功感。
,保证产品顺利营销。
,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。
第一部分市场调查与分析
名词解释
1、酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。
２、公寓式酒店,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出:在服务上,酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别;它们之间的本质差别在于:酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓,而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店,它的实质还是酒店。　
产权式酒店,即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定的时间段免费入住,其余时间段,可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲,它比酒店式公寓更具有投资价值,更容易实现人们预期的投资目标,但它的分时度假和稳定的租金回报,也不容易实现。　ﻫ
楼盘案例
项目名称:兆顺第一城
项目地址:楚雄市鹿城南路鲁班阁
开发商:楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司
销售电话:
项目情况:项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场,总占地面积50亩,主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主,其中住宅1400多户,商铺２40多间,酒店式公寓２60套（面积有４５㎡和７9㎡两种,其中79㎡占五分之一）。均为高层建筑,地上最高层为3２层,地下二层（车库)。最底层5层、均为商场。住宅面积从50㎡—１９2㎡之间,其中小户型占总住宅套数的50%。５０㎡户型占多数,有２60多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房,,绿化率３3%。
项目规划及设计:

2．楚雄第一个１0万平米以上的商业群

4．功能划分:
A区: 5层(顶层为空中花园)全部为商业,建筑为钢混结构。
Ｂ区:  1至5层:商业
    　６层至18层:酒店市公寓
          1９层至２８层:写字楼(未开始销售 )
C区:   1层至2层:　商业 
           3层至32层:住房(框剪结构）
D区:  1至6层: 　商业  
          　7层至3