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目录
（一）项目地块分析
3
（二）土地市场分析
7
（三）外部环境分析
10
（四）市场竞争分析
19
（五）项目SWOT分析及客户初步定位
35
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第一部分：项目地块分析
区位分析
项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可实现观湖看海，区位条件良好。
曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。
本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。
5KM
滨海大道
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第一部分：项目地块分析
周边配套
项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
序号
配套
①
青龙湖湿地
②
高教城
③
文化公园
④
小学
⑤
中学
⑥
管委会
⑦
五星级酒店
⑧
便民服务中心
⑨
游艇码头
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第一部分：项目地块分析
项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。
区位属性
交通属性
地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。
地块本体
项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率188，适宜建造小高层产品。
周边配套
项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。
本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完善。
本项目非真正意义的保障房用地，潜在购买客户为工业区及生态城工作人员，可重点关注项目周边的高教城和市委党校。
项目界定
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目录
（一）项目地块分析
3
（二）土地市场分析
7
（三）外部环境分析
10
（四）市场竞争分析
19
（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第二部分：土地市场分析
基准地价
基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万/亩。
1级
2级
3级
1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；
2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；
3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生态城北部。
居住用地基准地价分为三个级别
综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；
1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。
综合用地、商业用地基准地价
1级商业、2级居住
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成交地价
出让方式
生态城现有项目地价在30-43万元/亩之间，部分土地土地手续未办理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。
第二部分：土地市场分析
规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；
本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；
A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理；
B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率15，由政府与万年基业合作开发；
C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；
D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划；
E:规划未来建设低密度住宅；
启动区内部分土地通过