文档介绍：第十一章 风险与不确定性分析
第一节 房地产项目不确定性因素的分析
第二节 盈亏平衡分析
第三节 敏感性分析
第四节 风险分析
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第一节 房地产项目不确定性因素的分析
一、房地产开发项目的主要不确定性因素
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
三、不确定性因素的相互作用
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一、房地产开发项目的主要不确定性因素
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二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
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三、不确定性因素的相互作用
房地产项目的不确定性分析方法:
敏感性分析
临界点分析
概率性分析
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第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的基本原理
二、房地产项目的盈亏平衡分析
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一、盈亏平衡分析的基本原理
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法.
对于一个投资项目,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,这种转折点为盈亏平衡点,在这一点上,销售收入和总成本费用相等.
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点.
盈亏平衡分析的基本方法是:建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点.
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二、房地产项目的盈亏平衡分析
房地产项目的盈亏平衡分析包括:临界点分析和保本点分析.
临界点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.
保本点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.
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临界点分析
通常可进行临界点分析的因素有:
（1）最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。
（2）最高土地取得价格
（3）最高建筑安装工程费
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（1）最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。
最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。
最低销售量是指在预定的售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。
最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗风险的能力越强。
当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最低出租率的分析。
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