文档介绍：报告结构
2010年营销目标设定及其意义解读
营销核心原则
客户的锁定
营销战略大纲一
博思堂地产综合服务商
、2010年营销目标设定及其意义解读
两大终极目标:
2010年底,实现销售金额10亿
2、建立协信在长三角的品牌影响力。
大战略意义:
、作为协信地产2010年的重点项目,本案10亿的销售金额在集团年度指
标中具有举足轻重的意义
2、作为协信地产全国扩张的第一步,苏州项目的成功运作,是协信集团
2010年实现全国战略且标的重要筹码
3、同时,苏州项目亦是协信集团从“专业化”迈向“专业与规模”并重
的重要一步,是整个集团2010年上市的重要支撑点和较高股价之博取点。
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二、协信初入长三角,20年苏州项目营销核心原则
基于以上较高营销目标之设定,以及重要战略意义的解读,博思堂认为
010年本项目的营销应该遵循以下原则
高端、高调、高频、高效」
整体定位高端、品牌立势高调、营销动作高频、执行效果高效,
力求“简单,专注,持久”。
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三、“客户优先”原则下的本案目标客户锁定
品牌立势的终极目的是为项目销售,实现高溢价。
项目销售则最终需要通过客户购买来实现,因此本案营销思考第一步即
是分析并锁定目标客户,尤其是2010年会直接面对的客户群体。
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(一)从项目自身属性推导目标客户
1、从主力总价推导
创新合院别墅
人民币600-800万左右
目标客户身价评估
争资产3000万及以
目标客户年龄推测
35岁以上,40-50居多
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2、从产品类型推导
主力产品类型
地中海风格创新合院
产品接受程度
眼界开阔、见多识广
所处行业推测
流通、金融投
资、地产相关者居多
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鉴于大上海辐射能力的不断增强,长三角半小时生活圈步伐的不断加快,近一年内上海客户
在苏置业表现尤为活跃,在此我们重点关注上海客户置业特征情况
板块
项目名称
产品类型
总价(万)
项目卖点
客户构成
上海客户
置业需求
苏州:55%
晋和水巷邻里小高层、联排、独栋
500-1000
段+建材
五县市
自住兼投资
苏州:65%
朗诗国际
小高层
以投资为主
220-250
科技住宅
上海:2
自住兼投资为辅
上海:2%
万科尚玲珑
00-500
地段+湖景
五吴市
自住兼投资
淡它一州
现代大道星狮白塘壹号高层、花园洋房
00-220
生态+产品
上海130%
以投资为主
自住兼投资为辅
大和和风雅致
80-280
地段+精
以投资为主
上海:3540%
自住兼投资为辅
雅戈尔太阳城
100-150
投资为主
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上海客户在苏园区置业特征小结:
从区域流向上来看
上海客户多选择在太湖、环金鸡湖、现代大道等片区置业
从置业目
太湖:以度假+自住为置业目的;
环金鸡湖:以自住+长期持有+长期投资为置业目的
现代大道:以自住兼投资+纯投资为置业目的
从产品形态选择上来看
■对于上海客户而言,公寓类产品的热摔度高于别墅产品;
■同时上海客户偏向置业特色型公寓和稀缺资源型公寓,特色型如朗诗的科技,大和的精工,白塘的生
态等;稀缺资源型如水巷邻里、万科尚玲珑等
从总价上看,上海客户偏向在总价200300万内置业
四、从上海客户与苏州地缘关系来看
凡自住型客户多是与苏州存在一定商务缘、地缘、苏州情结等;但凡投资型客户多是看重所选片区
的潜质、产品总价、易出手程度和回报率等
根据以上分析,结合本项目一期产品是以合院别墅为主,项目一期产品
客户定位的策略为;稳内(苏州)为主,扩外(长三角)为辅。
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