文档介绍：广厦晶都前期研展方案
长沙晨曦地产
二零一一年十一月
第一部分:楼盘采样分析
1. 首先,看三个大盘
项目京都世纪城
地址邵阳大道与建设路交汇处往东800米
售楼地址邵阳大道与建设路交汇处往东800米
售楼处电话 400-606-6969
起价 2888元/平方米
开发商京都伟业
户型面积 120-140平米
建筑类型板楼,塔楼,独栋别墅,联排,多层,小高层,高层
物业类别普通住宅,公寓,别墅,写字楼,Townhouse,酒店式公寓,商铺,商住
建筑面积 1270000平方米
占地面积 408000平方米
开盘时间 2011年10月
入住时间待定
装修毛坯,公共部分精装
产权年限 70
付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款
交通状况地处邵阳大道中段的宝庆工业园区,
1、京都世纪城,是目前进驻邵阳的开发商中品牌度最高,实力最强的开发商之一
,但是在京都世纪城的操作上,却没有体现出一个国家级品牌企业应有的风格。
2、首先,在规划面上,做为邵阳首个千亩大盘,并且位于公认的城市发展线上,同时周边又有三至四个千户以上的大盘并存,却没有抓住空白点,小区应该设置一所小学。却只设置了幼儿园。同时,却设置了过多联排别墅与洋房。
3、按照施工的顺序上说,也应该首先完成内部绿化与水系,以及整体沿街景观面再考虑别墅施工,然后再小高层,在后续销售中可以卖期房的小高层,现房的别墅。目前看来,京都的项目形像基本没有建立,而是在可能的市场整体疲软前被迫开盘回款了。
4、在11月5日开盘时,京都世纪城的起价为2880元/平米,最高3700元/平米。较周边楼盘的当前销售价略低,但与绿城水郡前期面市起价相比,略高。在此价格基础上,其前期VIP客户的解筹效果平平。查询其产权备案情况,竟然没有登记。也就是讲,这样的大盘,竟然在没有完成全部预售手续的情况下开盘。这是直接影响解筹率的要素之一。
5、可以看到,京都世纪城的整体工程进度不快,特别是规划的配套工程,没有一个动工的。在地段不占优,项目总体量大,开发商品牌实力强的情况下,没有发挥长处。
6、京都世纪都的定位中考虑了独栋与联排别墅,其实不太可取,发展型的地段,大型小区中穿插的最高端产品,单平米利润率不高,浪费土地。并不划算。
7、127万平米的项目,一期交房到配套完成
至少需要八年以上的时间,这是业主最为担心的问题。而京都世纪城,,没有推出相应大手笔配套性动作,一般来讲,百万大盘在开盘时,会与某些商家进行签约合作协议,如某大型超市、某教育集团、某文化娱乐酒店等。我方在操作中,需注意,有必要在合适的时机推出战略合作伙伴。
8、同时,我们可以将新邵城市花园与该项目进行横向对比,新邵城市花园在经济最困难的08年开盘,仍然完成两栋样板栋的施工,进行了整层的样板房装修,完成了样板栋的栋前绿化,一举奠定了品质基础。
9、后续的答谢会,邀请的过气明星也很难达到提升档次的效果,在邵阳,采用酒会、演唱会等答谢手段,不如直接以礼品答谢。
10、在当前的市场形势下,大盘的报价,决定了整个市场的走向,京都项目在操作过程中,在同地段的项目中京都是仅次于志城而最后报价的项目,其实大盘可以预先报价,逐步提升的策略操作,既保证前期客户认筹的积极性,又能让其有紧迫感,提价次数多,每次上涨幅度小点。可以保证开发利益,又能快速逼定。
11、大盘,按期开发,按片区施工,按栋号承包,在此情况下,可以要求片区内部进行围挡防盗等,而整个小区的外围围墙可以做成铁艺通透式围墙,墙内外进行绿化包装,上图为京都围墙。
12、下图怀化中方县的万隆维也娜项目也是分期开发,在外围的形像塑造上的策略就显然起过了京都。
项目志城新世界
地址邵阳大道与建设南路交汇处佘湖新城
售楼地址邵阳大道与建设南路交汇处
售楼处电话 400-606-6969
价格详情一房一价
开发商邵阳市志成置业有限公司
项目网站 /
建筑类型板楼,塔楼,多层,小高层,高层
物业类别普通住宅,商铺,商住,建筑综合体
建筑面积 690000平方米
占地面积 170000平方米
开盘时间 2011年12月16日
入住时间待定
装修毛坯,公共部分精装
产权年限 70
付款方式银行按揭贷款,分期付款,一次性付款
饮用水市政供水
交通状况邵阳大道和建设南路交叉路口的西南部位临近邵阳佘湖公园,佘湖桥。公交:15路,33路。
1、志城新世界的总户数达到五千户,而整体在规划上却没有有效的进行组团区分,小区的人流规划不是很到位。引用一句客户的话语来形容:跟五千户来自不同地方不同背景的人住在一个小区里,那跟以往住在街道上的没安防的宿舍有什么区别?“所以说,大盘有规模优势,但超过一定规模后,反而会成为一个劣势。那就是人口密度,以及人员素质。
2、志城新