文档介绍：前 言
在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使锦汇花园2期能在羊西线这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据绝大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的，特此针对锦汇花园对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对锦汇花园2期的营销进行策划安排。
禾瑞代理作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。
在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！
禾瑞物业代理
2002/1/6
第一部份 市场篇
在现今激烈的市场竞争中，市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高锦汇花园销售，我们组织了一支具有专业素质的市调队伍，针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。
本案及周边市场情况的调查
对此市场情况的调查目的是：为了进一步发现锦汇花园的潜在市场和潜在需求量，掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。
1、市场中的需求情况
A、消费者的承受力
从对消费者的调查看出，在此区域置业的大部分消费者是有较稳定收入的白领一族，个体经商者和政府部门工作的一般干部，都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5-10万元之间（7成20年按揭），住房功能在两室二厅或三室两厅居多。
B、本案的目标市场情况
三室二厅双卫130－150平方米和二室二厅双卫单卫80－100平方米的户型，基本符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看，锦汇花园完全能控制在5－10万元之间。
2、主要竞争对手情况
香榭名苑：一期虽然是多层，但其销售情况十分理想，在没有现场售楼部的情况下也销售完毕，在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20亩,
无形中提高了香榭名苑的价值,与锦汇形成了强烈的竞争对比。目前，2期销售100余套，最近将有强大的广告攻势。
二、价格的调查
1、影响本案价格的有利因素
A、羊西线待开发的土地逐渐稀少
物以稀为贵，近来在羊西线餐饮娱乐日渐盛名的同时，房地产开发也走到了白热化阶段，可开发利用的土地较少，土地由98年的50万元/亩猛增到100多万元/亩。
B、房市逐步上升
在众多开发商的努力下，该区域的房价略有上升，且新开盘项目特别多，在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。
C、金牛区政府努力营造该区域的投资环境
如占地20余亩的金牛广场；羊西线三环外的绿色长廊，创锦西名宅等基础建设等活动，为该区域创造了良好的投资环境和居家环境。
2、影响本案价格的不利因素
A、竞争白热化
为了抢夺市场，“锦城苑”尾盘每平方米降价400-600元， “绿杨新村”以2088元/m2起价，“新天地”进行变相降价,赠送装修等，引起了强烈反响。
B、市场的价格情况
名 称
最低单价
（元/M2）
最低总价
（万元）
最高单价
（元/M2）
最高总价
（万元）
优惠幅度
香榭名苑
2050
24
3010
38
按揭2%优待，一次性优惠5%
格林花园
2580
40
3300
100
一次性优惠5%
锦城花园
3680
80
4130
133
一次性优惠7%
金都花园
2530
22
3080
62
一次性优惠5%
天鹅星座
2680
35
3680
80
一次性优惠5%
三、调查结论
通过以上的调查和研究，我们不难发现，本案所面临的市场特征：
1、市场竞争空前激烈
羊西线“餐饮娱乐一条街”的繁荣,带动了经济的发展,创造了良好的居家环境．因此，各开发商也都瞄准了这一福地,羊西线片区呈现出“你争我夺抢地盘”的情势。主要楼盘有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花园、金都花园、锦城花园、格林花园、新天地等。因此，抓住消费群，减低个案的空置率，回收资金就成为各案最重视的问题。也就造成了各案出新招，争抢消费群的激烈竞争格局。
2、市场供大于求
随着房地产市场的日趋成熟，土地使用率的日益减少，在同等大小的土地上能创造出更多的使用率，从而创造更大的利润空间已经成为各地产开发商必然考虑的问题。而电梯公寓的出现无疑是给每一个开发商注入一剂新的利润强心针。犹其在成都一、二环路内，寸土寸金的形势下，大量的电梯公寓像雨后春笋般不断涌现出来，确实在有限的土地上创造出更多的利润空间，但与此同时也加大了空置率。因此，如今的房地产市场供大于求的局面日趋严重。
3、消费者对电梯公寓的青睐程