文档介绍：房地产市场发展环境
项目产品规划设计建议
全市房地产发展
区域地产表现
全市年度去化
销售价格走势
地产发展热点
未来竞争趋势
一级市场表现
安置房专题
目录：
04-07年鞍山市商品房销售比较稳定，总体维持在100万方的年度去化量上。08年鞍山市商品房销售量明显优于往年，达到了历史最好水平，，比前两年交易量的总和还多。同时全市商品房空置面积也大幅度下降。
鞍山2005年-2008年商品房销售比上年环比基本呈上涨的态势，其中2008年较2007年商品房销售翻番。
近五年鞍山市房地产发展状况良好，自08年出现大幅的拔高以来开始进入高速增长期，09年继续延续08年的态势
09年1-11月，，%，，，与08年相比，没有太大增长，可见鞍山蕴藏着巨大的需求量和购买力；09年前11个月，，，空置量仅比08年增加了14万平米。
全市售价表现
注：依统计局数据做图
全市售价表现
销售均价持续上涨，05年增长幅度较大外，近四年表现稳定，全市年均价格较上年增长多在200元左右
09年1-11月，全市商品房成交均价达到3423元/平米，商品住宅3321元/平米 。
高价区
（铁东区）
中等价位
（铁西区）
中等价位
（立山区）
高价区
（高新区）
本案
鞍山市区价格体系以铁东区为核心，呈现放射状，立山区域房地产价格总体位于第二梯队内
铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区，是鞍山经济实力最为雄厚的城区，区域内商品房市场得到广泛的认可，目前商品房销售价格集中在4000-5000元/平。
高新区群山环抱，是市区与风景区的衔接带，鞍山市高新技术开发区内部以学校，高新产业开发为主，生活配套已逐渐成熟，具有典型新城区特征 ，商品房整体开发水平及销售价格为鞍山最高点,一般多在5000元/平上下。
立山区位于鞍山市北部，鞍山钢铁集团公司、鞍山第一工程机械股份有限公司等国家大型冶金、机械企业均坐落在立山区 ，传统产业优势较为明显。目前商品房销售价格集中在4000元/平上下。
铁西区地处鞍山市区西南，北靠鞍钢厂区，工业基础雄厚，是鞍山传统的工业区，早期以工业企业为主，经过近几年的城市规划发展，片区的面貌得到了较大改观，目前商品房销售价格集中在3000-4000元/平之间，是鞍山房价较低区域之一。
各区地产表现
铁西永乐公园周边：以永乐公园为圆心的2km为半径的区域内，陆续开发了公园首府、永乐嘉园等众多项目。价格一般在4000元/平以内。
立山区胜利大街沿线：以胜利大街为轴线的街路两侧，项目规模体量不大，同时多以高层等产品类型为主。价格一般在4000元/平上下。
高新区：以科技大学以北、东山风景区以东的高新区范围内，新启动项目较多，同时聚集着诸如万科、新世界等品牌房企的项目。销售价格上也为鞍山市房地产价格的高地
营城子：以营城路为轴线的周边区域范围内，由于土地储备丰富，房地产开发近两年也逐步活跃起来，吸引了东亚、爱家及恒基兆业等品牌地产的加入。价格一般在4000元/平以内。
开发热点区域中铁西永乐公园及立山胜利大街片区主要伴随老城改造进行；而高新区逐渐成为高价高品质高素质区
开发热点板块
前几年，受宏观房地产市场形势的影响，鞍山市商业及住宅用地成交量增长缓慢。09年随着全国土地市场的升温，鞍山市商住用地成交量达到历史最高水平，，比前7年的总和还多。
据鞍山市土地储备交易中心相关负责人介绍：2010年目前推出的30余万平商住用地中，没有与本项目抗衡的大宗土地。同时项目临近的高新区基本已停止商住用地供应。
数据来源：鞍山市土地储备交易中心
土地市场近三年表现活跃，其中09年成交地块更创历年记录，预计未来三年上市量将巨增；但高新区土地将逐渐稀缺
土地市场表现
2008年始，鞍山出让地块的容积率已开始走高，%左右，根据不同产品与容积率的关系分析，未来鞍山新上市项目的高层类产品将逐渐增多。
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
…
高容积率地块
逐渐增多
高层集中
施工期
高层逐渐
成为主流
高层
2008-2009年鞍山土地出让市场火爆，%左右；
按照施工期一年计，成交地块2010年施工准备，201