文档介绍：房地产价格
1
第一节房地产价格的概念

房地产价格的概念可以表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
(一)房地产价格决定
关于商品价格决定的理论主要有四种:
价值决定论、供求决定论、效用决定论、收益决定论。
2
1、按照劳动价值论的观点:房地产价格来源于两个方面:一是建造建筑物和土地开发活动形成的价格,与一般商品价格的形成机理一样,是由社会必要劳动时间决定的,即是由在社会正常生产条件下,在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下,建造某一建筑物或开发土地所花费的必要劳动时间决定的,价值由c+v+m三个部分构成。c+v就是成本,是建造建筑物或开发土地所付出的成本,m为劳动者在生产过程中创造的剩余价值,即通常所称的利润。二是来源于资本化的地租,即土地所有权价格。
3
作为自然物质状态的土地(没有经过开发),不是劳动的产物,其本身没有价值,但没有价值的东西不等于没有价格。就象马克思所说的那样,未开垦的“这种土地没有价值,因为没有人类劳动物化在里面”。但是土地作为一种有用的稀缺资源,在市场经济条件下,如同资金一样,它的所有权要求在社会剩余价值总额中分配到一个相应部分,即地租部分。地租资本化价格是房地产价格的重要组成部分。
4
2、房地产供求双方不能决定房地产的价值和价格,但却可以影响房地产的价格,有时这种影响是非常强烈的。在房地产价格评估活动中,我们发现有十大因素影响房地产的价格,但这十大因素最终都是通过影响房地产供求发挥作用的。
5
3、房地产的效用:体现为房地产能够满足人们某种需要或欲望的能力,显然,不同的房地产具有不同的效用,如商业房地产、工业房地产、住宅房地产,其效用不同,相应的价格也有很大的差异。我们可以把房地产的效用看成是房地产的使用价值。在房地产市场上,成本相同而使用价值(效用)不同的房地产有很多,我们在进行房地产价格评估时不能不考虑房地产效用对房地产价格的影响。
6
4、房地产的未来收益:是影响房地产价格的重要因素,这是收益法成立的前提条件之一。特别是在我国,由于土地使用用权有不同的出让期限,房地产就有了不同的收益期限,由此折现得出的房地产价格也不同。
总之,我们在分析房地产价格决定时,只有以劳动价值论为基础,以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充才能准确把握房地产价格的复杂性,才能评估出房地产的合理价格。
7
(二)房地产价格的特征
。房地产是以土地和固着于土地上的建筑物及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系。房地产商品的物质构成是土地与建筑物及附属设施的有机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础。一部分来源于开发土地和建筑物安装劳动所形成的价值,另一部分来则来源于土地使用权价格(从经济意义上说,它是地租的资本化,是土地所有权在经济上的实现)。房地产价格的这一特征,是房地产价格的本质特征。
8
。由于土地的位置(自然地理位置)是固定的,房地产商品在交易时不能发生地理位置移动,房地产的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般说来,同质房屋,其价格大城市高于中小城市,沿海城市高于内地城市,市场经济发达的城市高于发展中的城市。同时,房地产价格即使在同一城市,也有明显的地区差别,也有价格高的地段和价格低的地段之分。
9
。由于土地位置的不可移动性(自然地理位置)、个别性等原因,使得房地产不能拿到同一个市场上去作比较,不能形成完全自由竞争的市场。房地产交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易起作用。如受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素影响较大。
10