文档介绍：房地产开发业务如何计算缴纳企业所得税
国家税务总局于2006年3月下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)同时废止。
文件出台背景
对照原来的国税发[2003]83号文件,新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善
改革开放以来,随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施,我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期,不仅成为我国国民经济的支柱产业之一,同时也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发企业的经营特点看,具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业,它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。
但是,由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的,未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点,因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题,难以保证税基的完整。为此,2003年国家税务总局下发了国税发[2003]83号文,加强了房地产开发企业所得税的征收管理,规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,国税发[2003]83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化,必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。
一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整
二、规定了开发产品的完工标准
三、对开发产品计税成本标准作了原则规定
四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则
五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定
六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定
七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定
八、对新办房地产企业减免税作了限制
九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求
一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整
国税发[2003]83号文规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整:一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。
二、规定了开发产品的完工标准
国税发[2006]31号文第二条第一款规定,凡符合下列条件之一的,应视为开发产品已完工:一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);二是已开始投入使用的开发产品(成本对象);三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。
三、对开发产品计税成本标准作了原则规定
开发产品完工以后,按什么标准结算成本就成为下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于标准化的工业产品,其成本对象的确定具有不可比性、多样性和复杂性等特征,个案特征比较明显,因此,开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则,也不能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况,国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理:
开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。
开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。
计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。
开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。