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济南奥体天泰广场项目
整体定位及策略
谨呈:奥体天泰集团
报告目录
Part1.
Part2.
项目本体解析
济南市宏观市场研究
Part3.
东部区域市场研究
Part4.
济南分物业市场研究
Part5.
项目整体定位及发展策略
Part5.
项目产品建议
本体条件
1
本体。
项目资源条件如何?项目属性是什么?
4
项目区位
项目位于济南东部奥体片区核心位置,奥体片区是城市规划发展的重要方向,规划利好,区域优势明显
奥体板块
高新区板块
火车东站
济南遥墙机场
经十路
城市中心区
项目位于济南市东部片区的奥体板块,作为政府西进东拓的黄金地段;
位于奥体文博核心区范围内,未来济南中央商务区,区域商务、商业物业发展前景良好;
项目南侧为省城第一大道“经十路”,经十路贯穿整个济南市区,并与济南市区内的多条南北大道相连,起到了改善济南交通状况的重要作用;
沿经十路至市区核心约10公里;距机场30公里,距济南火车东站约13公里,交通极为便利;
5
交通环境
奥体东路
舜华路
舜华南路
经十路
规划路
旅游路
项目周边交通环境优良,紧邻城市主干道—经十路,通达性好
项目周边交通环境优良,通达性极好,道路网络规划完善;
项目南侧为省城第一大道“经十路”,经十路贯穿整个济南市区,并与济南市区内的多条南北大道相连,起到了改善济南交通状况的重要作用;
北依菠萝山,具较好景观资源,具备良好居住条件;
项目东侧是舜华路,联接奥体片区和高新区,道路状况良好;
地块北侧、西侧、中部未来都会规划项目内部道路;
6
周边配套
龙奥大厦
奥体酒店
奥体中心
省军区
省立医院
中澳经贸中心
文博中心
经十路
紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院,体育场等城市高端公建配套齐全
济南市政府
济南奥体中心
7
地块技术经济指标
地块一
地块二
地块三
地块四
D地块
草山岭居委会
地块
占地面积
(㎡)
地上 容积率
地下 容积率
地上
面积 (㎡)
地下
面积 (㎡)
总面积 (㎡)
地上楼面地价
(元/㎡)
地块一(住宅)B地块
74400
200880
89280
290160
地块二(商业)B地块
15200
6
91200
36480
127680
地块三(住宅)C地块
25600
3
76800
35840
112640
地块四(商业)C地块
6600
6
39600
15840
55440
地块五(科研办公)D地块
18700
112574
23749
136323
合计
140500
521054
201189
722243
地块较为分散,中部被回迁房分割,商业不连贯,容积率偏高
地块三、四为净地,较为平整;地块一、二上仍有构筑物,拆迁量较大;
整体地块较为分散,中部是回迁房,将地块从中分割
8
项目条件分析
1、区域价值高,区域认知度高;
2、东部规划利好,城市高端公建云集,奠定高端配套品质;尽享奥体文博片区配套;
3、位于济南东部核心区,紧邻济南市第一大道经十路,交通畅达,具备良好的商业、商务价值;
4、景观资源:北依菠萝山,景观资源较为丰富,风水绝佳;
有利条件——
项目限制条件——
1、地块不连贯,中间被回迁安置物业阻隔;地块现状条件商业集中性较弱,商业部分被分割;
2、区域规划利好,区域配套正在逐渐完善,生活类配套有限,高端居住入住较低;短期对于商业氛围以及消费人群有一定影响;
3、经十路道路宽阔,车流量大、车速较快,很难留住人流,不利于沿街商业发展,需设置缓冲地带;
项目占有优越的城市资源条件,居住及商业、商务物业发展前景良好,但现在及未来商业及商务类物业竞争激烈
9
项目属性界定
——济南城市中轴线、承接高端城市配套、大规模城市综合体项目
目标解读
2
目标。
开发商意图是什么?开发商最关注什么?