文档介绍：福星鹦鹉大道项目规划定位报告
谨呈：武汉福星惠誉房地产开发公司
报告需要解决的问题
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目前，福星惠誉汉阳鹦鹉大道地块已经有了多轮的沟通和设计方案。根据我们前期的沟通结果，我们对项目地块和已有方案进行了初步分析，对规划调整给出意见：
1、根据开发商要求，在最大化项目开发价值的前提下，探讨项目地块的规划突破方向；
2、对项目地块及周边环境、市场竞争环境的分析，完成项目定位分析；
3、对本案调整过后的规划，进行初步的经济测算；
物业发展建议
2
项目地块开发条件分析
3
项目四至
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项目北起西大街，南至拦江路。西临鹦鹉大道，东达武汉市第三中学，具有较高的居住商业价值。
项目开发指标分析
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优势：地块整体较为规整，利于快速启动开发
劣势：项目整体规划受到诸多规划条件制约，致使开发强度加大，另外，地块内拆迁量较大，开发成本较高
地块
A
B
C
D
合计
用地面积
（万平方米）

用地性质
商业性质
商住综合
商住综合
商住综合
/
容积率

/
建筑密度
42%
%
%
25%
/
建筑面积（万平方米）

特殊要求
建筑立面需规划设计为明清风格，建筑限高15米
商业面积不超过地块建筑面积的7%
轨道交通影响线需退距，商业面积不超过地块建筑面积的60%
商业面积不超过住宅面积的7%
/
商业面积（万平方米）

备注
/
Bc地块并宗考虑规划指标后，商业面积约9万方，
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项目地块开发分析A地块：商业开发潜力较大
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A地块
良好的临街面；深厚的历史文化底蕴；地块较为规整；周边商业氛围较为成熟；是本案商业价值仅次于C地块的区域，开发潜力巨大。
A地块历史风貌区的改造规划，使其具备区别与武汉所有商业的个性化元素，有利于本案商业亮点和独特价值的挖掘。
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项目地块开发分析B地块 :较高的连接价值与商业价值
B地块
该地块连接了A、C地块，具有较高的连接价值，并延伸了A、C地块的商业纵深，具有较高的商业价值
项目地块开发分析C地块：轨道交通控制线削弱其商业价值
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C地块
临近轨道交通4号线二期拦江路站点；两条城市主干道交汇位置；良好的商业临街面，昭示性强；是本案商业价值最高的地块。
但是受轨道交通控制线的影响，退距后的地块用地面积明显减少，给后期产品规划带来了较大难度，减小了其商业发展可能性。
项目地块开发分析D地块 : 适合住宅产品开发
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D地块
地块整体较为完整；周边生活配套完善；拥有成熟的居住氛围；便捷的交通体系；
适合于住宅产品的开发。