文档介绍：第一部分
市场定位与区域价值提升
大连石门新区建筑规划方案设计
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价值提升因素分析
价值提升因素
需求
供给
市场定位
可塑因素
基础设施
设计要素
商业配套
复合开发要素
教育资源
商务主题
旅游休闲主题
运动主题
风情
客观因素
区 位
规模
自然环境
土地成本
品牌
宏观市场
未来预期
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客观因素
宏观市场
区位条件
规模与土地成本
自然环境
品牌优势
未来预期
可塑因素
基础设施
商业配套
设计要素
复合开发要素
教育资源
商务主题
旅游休闲主题
运动主题
风情…
价值提升因素的选取
本案价值提升因素分析
项目总体定位：采用复合的大盘开发模式，以教育为项目核心主题和价值主线，打造一个具有异域风情、文化气息浓郁，充分体现现代居住理念及良好生态环境的高尚居住和综合示范社区，成为大连西部现代都市形象的代表。
基础价格
商业配套
教育配套
品牌
设计要素
未来预期
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3
教育主题研究—定位
立足于本居住区，为附近居住区（包括锦绣等）的居民提供高起点、高质量的基础教育。形成独特的社区教育模式。
成为甘井子区的基础教育示范区；
引进东北乃至全国著名院校；
大连市现状
国家规定的规模
案例借鉴
住区人口预测
推荐
规模
教育复合策略
本案规划条件
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4
教育主题研究—案例
成功经验：
大众化以及高素质的基础教育体系可以弥补区位和配套等方面的不足；
采取政府合作方式可以加强教育地产的信任度及影响力；
名校在教育地产中占有举足轻重的作用；
成功的教育地产模式可以为开发商带来丰厚的利润回报；
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5
教育主题研究—规模
居住占地
（公顷）
居住建筑
（公顷）
户数
人口
（万人）
41
4920
本项目的教育要体现高标准、高质量的特色。同时，考虑到本项目的土地成本，建议教育用地的规模要适中，教育的特色主要体现在学校的硬件和软件上，建议规模4公顷左右，，。
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6
教育主题研究—投资与开发时序
建议采用“公办民助”的形式，尤其需要政府积极参与学校引进，增加教育地产主题的力度和可信度。
根据本项目学校的规模，以及对相关案例的研究，预计投资总规模为6100万元左右。
开发时序
学校的建设应尽量在项目的中期完成，同时与住宅的分期规划相符，满足入住业主的配套要求；
建议本项目的学校建设从第2期开始，待2期业主入住后，即可使用小学；
中学的建设待业主入住达到一定规模后，再行兴建。
小学
（万元）
中学
（万元）
合计
（万元）
校舍建筑投资：
1,800
3,500
5,300
设施投资
300
500
800
总投资
2,100
4,000
6,100
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7
商业专题研究 – 定位
商业设施在立足于社区的基础上，力求通过差异化经营，成为未来区域级商业中心的组成部分。
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8
商业专题研究—规模
结合未来市场发展的预留商业开发空间，本项目商业设施建议为建筑面积约3万平方米。
方法一：通过对社区和周边辐射居民消费支出的统计，预测未来社区商业的零售总量，进而预测社区商业设施的规模。
方法二：根据国家《城市居住区规划设计规范》[1993]要求，居住人口30000-50000的居住区级居住区要求设置功能用地的规模。
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商业专题研究 – 规划要求
邻里商业
围绕各个居住组团布置邻里商业
业态主要以满足居民生活的便利店为主
建筑规模5,000平方米
底层商业
集中分布在道路干道，形式以条型布局为主，外向型和内向型规划
建筑规模7,000平方米
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