文档介绍：博雅蓝庭项目策化报告
竞争楼盘最新动向
项目卖点梳理与核心价值分析
推广主题与传播策略
销售前提条件
入市时机策略
推盘策略
价格策略与付款方式建议
&销售分期与阶段策略建议
营销中心包装建议
地盘包装建议
公关活动及事件促销
广告媒体选择
竞争楼盘最新动向（山水佳园）
销售情况
>>项目目前所剩户型120平方米左右为主。
>>目前所剩余单位在位置上均不佳，主要分布在小区的外围，景观较差，间距小。
>>因已进入尾盘销售，项目在市场上广告相对较少，营销方面主要通过以老客户带新客户。 >>目前销售情况良好，已销售约73%。
竞争楼盘（山水佳园）一与本项目户型对比图
单纯从户型面积上看，山水佳园的户型优势并不明显，本项目反而在此方面略胜一畴，主推 户型面积也都在100至130平方米之间，但由于竞争对手目前销售率已经达到80%,因此 竞争将不会很直接。
由于国家最新政策出台，南昌市场和抚州市场价格开始出现下滑的趋势，市场开始步入高位 盘整期，虽然南城市场比省城市场慢半拍，但这个时期会迅速到来，其次，就南城县目前的 房源来讲，供小于求。但年底老县委县政府、县武装部等项目相继将在年底推出，故建议本 项目宜快不宜慢。
项目卖点梳理与核心价值分析
卖点梳理
>>目的：有效地组织卖点（让买家掏钱的理由）提升广告推广概念、筑造楼盘形象，并使 其统领整个推广的每一个细节，让每一个细节体现项目广告推广核心思路。
>>应用原则：卖点体现要围绕塑造项目形象，形成系统推广来做，主次分明，相辅相成。
卖点一：区域优势。博雅蓝庭地块处于政府规划中的城北区域性商业中心，及行政中 心。
卖点二：地段优越。博雅蓝庭周边有新社区几个，已交房的总入住率达90%以上。还 有兴建中的黄金国际也即将交房。
卖点三：独有的自然景观。与吁江河，宝塔山近在咫尺，足不出户就可赏心悦目地观 赏。
卖点四：便利的交通。项目位于南城县新车站旁边，不足5分钟路程，交通便利，即 将新增的公交线路，出门即可乘坐。
卖点五：完善配套。小区内引进幼儿园，第一中心小学，县二中，近在呎尺。孩了可 以走路上学校；家人医疗，紧邻小区北面有即将兴建的县中医院。小区对面就是九鼎商贸批 发城，购物不仅方便，而且享有绝对的价格优惠。
卖点六：泛会所。本项目为客户提供会所，会所内配套设施齐全，充分满足业主的生 活情趣和环境要求。
卖点七：小区内园林。小区内园林由香港知名园林公司设计，使小区园林与吁江江景、 现代式商业建筑风格有机的结合为一体；
卖点八：建筑风格与个性。新颖的现代化建筑风格文化、现时代园林小品，注重现代 化的个性化与传统化相结合，充分体现小区尊荣不凡的文化特点，代表的是一种身份、档次, 彰显博雅蓝庭的品位和格调。
卖点九：产品设计独特。社区户型户户朝南，功能划分清晰，空间布局整齐有序，宽 客厅，窄进深，引入无限阳光：独特的葡萄架赠送，二居变三居，三居变四室；南北双观景 阳台，时尚凸窗，尽赏绝佳景观，品味生活，每个户型的品质都在同一层面上保持着平衡， 从而使社区在整体品位趋向一致。
卖点十：星级物业服务。配备先进的保安系统：：①，电子对讲门禁系统；②，小区 内有24红外线电子监控系统；④，保安多点巡更无线监管系统：6,进出车辆管理系统、 小区物业管理系统。
项目核心价值分析
地段优越+完善配套+景观优势+户型优势+发展商实力
推广主题与传播策略演绎
推广主题
好的项目不但需要好的产品支撑，还需要好的品牌形象和传播策略，进行全方位的研究，发 掘项目自身特点和价值。
产品导向定位
南城唯一的，最纯粹的景观楼盘
客户导向定位
引领都市时尚生活
>>物质层面演绎
n 大师联袂设计，汇聚大师们的智慧瑰宝，是难以复制的
n 建筑真材实料，品质难以复制
主题推广语备选
>>真正的英杰，懂得犒赏自己
>>物以稀为贵
>>博雅蓝庭 时尚生活山你决定
>>不是所有的建筑，都能代表整个城市的胸襟
销售前提条件
在项目销售之前，需要作充足的准备，才能打一场有把握的仗，准备工作是否充分到位，直 接影响市场对楼盘的接受程度。
项目销售前提条件
策划方案的落实。包括市场调研方案，项目定位包装、物业建议方案，销售推广方案, 财务评估方案等，必须在开始销售前较早的时间内落实可执行的内容，由哪些合作方执行及 完成时间。执行的效果，往往取决于准备的时间，因此越早落实，越早开始执行，项目推出 的胜算就越大。
规划设计方案。规划方案、建筑设计方案、园林设计方案、智能化设施设备方案，物 业管理方案等。这些方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最需要了解的方面， 同时也是对销售有促进作用的方面。也直接与以下宣传资料的制作相关。