文档介绍：畔山林语市场竞争分析
一、 华岩新城概况 1
二、 华岩新城总体供求现状 3
三、 华岩新城竞争格局 9
四、 畔山林语重点竞争项目分析 13
五、 总结 19
完成部门：策划部、销售部
完成时间：2009年2月
畔山林语市场竞争分析
一、华岩新城概况
1、地理位置
华岩新城区位于重庆主城核心区的西南侧，中梁山山麓，包括华岩镇，中梁山街道两个辖区。对九龙坡区来说，华岩新城区承东 启西，是主城西进的桥头堡。
图1:华岩新城区位关系图
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图2：华岩新城市交通关系图
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2、面积
整个华岩新城区包括整个华岩镇、中梁山街道辖区范围，面积43. 8 平方公里，约占全区1/10,其中城市规划建设区面积约25. 3平方公里 （现状建成区面积约10平方公里），中梁山生态绿地约5平方公里 （现状森林植被约10平方公里），建成城市功能完善、环境优美、产 业协调的华岩新城区。
3、 人口
现常住人口 10万，到2010年，常住人口达到18万人，新增建成 区面积5平方公里，到2020年，常住人口达到30万人。
4、 规划定位
在华岩新城的规划里，是集高新技术产业、商贸物流、生态旅游、 休闲度假、居住生活于一体的新型城区。
5、 交通建设
在现有华龙大道、华福大道、内环高速、凤中路的基础上，未来5 年，华岩新城区还将修建多条公路，完善路网。其中，渝滇高速建成 后，将在华岩新城区入城，接高九路（高新区至九坑子），成为进入渝 中的快速通道。此外，轻轨也将开进华岩新城区，轻轨二号线（较 场口至新山村）将从新山村向西，延伸至中梁山，穿越华岩新城区； 东西向的轻轨五号线则会拉通西部新城、华岩新城和北部新区。
多条道路修好后，从华岩新城区出发，可上外环，也可直接到达主城各区核心地段。
二、华岩新城总体供求现状
1、华岩新城近期重点土地利用情况
地块特征：华福大道和华龙大道是华岩新城主干道，以该大道为轴，可供开发的地块分布在两边，组团内地块多为农用地，拆迁 量小，开发难度不大，地势大体上呈中间低两侧高的特征，所剩地块很大部分在城投公司和地产集团旗下。
地价水平：03年前均价在25万/亩左右，05年均价在50万/亩左右，目前均价在80万/亩左右。
土地结构：地产集团旗下有约6500亩，其中净地约5000亩，城投公司旗下约3500亩，九龙坡政府旗下有约8500亩，其中有约 5000亩工业用地和约3000亩商住用地。
进驻开发商情况：目前已进驻该区域的开发商有斌鑫、盾安、力扬、金科、祥和等，另有多家开发商也都在接洽中。
表1：华岩近期所有房地产开发项目土地出让表
序号
地块位置
用途
出让面积
(m2)
建筑面积
(m2)
土地归属
出让时间
出让金额
(万)
备注
1
九龙坡区中梁山组团J分区
J13-03/02号宗地
二类居住
35256
<88140
重庆祥和物业发展有限
公司
08-5-23
6600
预计09年下半
年面市
2
九龙坡区中梁山组团J分区
J09-06/02 、 J09-07/02 、
二类居住、商
业金融业、公
262412
<671530
重庆市金科实业(集团)
有限公司
08-01-24
35100
一期正在销售
中
J09-08/02、 J09-09/0
共绿地
3
九龙坡区中梁山G分区
G39-1/02 宗地
二类居住
56210
<101178
重庆力扬物业发展有限 公司
07-10-9
5800. 0
本项目
4
九龙坡区华岩镇联合村
J10-09/02 、 J13-01/02 、
J13-02/02号宗地
居住用地、绿
地
207347
(J10-09/02
)<175223 m2 、
(J13-01/02 、J13-02/02) W185483 m2
重庆斌鑫物业（集团）有
限公司
06-2-22
14604
正在开发
注明：以上资料来自重庆土地交易中心。
2^华岩新城08年开发量
华岩片区目前属于开发初期，土地储备量大，未来五年内将有可能是主城区一个开发热点板块。目前正在开发的项目有金科阳光 小镇、斌鑫•西城绿锦商品房项目和盾安•九龙城、劲旅•丽景花园经济适用房项目，预计09年面市竞争体量约18万方，其中 金科•阳光小镇约5万方，斌鑫•西城绿锦二期14栋和即将动工的三期项目约6万方，劲旅•丽景花园一期约5万方，盾安•九龙城 尾房约2万方，加上新出让土地在09年