文档介绍：顺德大良某项目调研报告
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前言
本报告旨在解决以下核心问题
摸清顺德房地产市场、核心客户群
大户型还是小户型热销？谁更容易提升单价？
有无必要取得本地块？
看清本地块潜在风险
如何开发本地块，获利更佳？
本地块价值基本研判
报告演绎思路
市场研究，发现问题
对策一：客户策略
对策二：产品定位策略
财务分析
项目理解
可行性结论
项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁
位于新旧区交界
新商圈已现雏形
1分钟到顺峰山
项目距离位于新旧城区交界，拥有良好的区位资源，商业氛围浓郁；
项目距离市中心，车程在10分钟内，有较强的经济辐射能力；
本案
15分钟到新区府
大良老区中心—中区
东区
新区
10分钟到市中心
基本属性：
土地性质：典型的熟地，待平整；
土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，行成独特的景观资源；
景观资源：规模决定内部园景有限，东南向远眺顺峰山公园；
空气及噪音：东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气，但也受到南国东路交通主干空气质量良好，存在一定噪音及尾气污染；
开发要求：今年7月动工
项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地
基本指标
位置：东区南国东路北去150米
占地面积：49172平米；
建筑面积：
容积率：
建筑限高：58米
建筑密度：%；绿化率：30%
本案
新桂路
桂峰路
南国东路
公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；
周边同类型楼盘林立，但在售项目不多：区位整体竞争力较强，商住形象突出；
高压线影响：项目西北侧有高压线擦边而过，对部分住户带来影响较严重；
本案
项目初步印象3—环境：地块周边主要为商住区、存在部分农用地，市政配套齐全，东南方向远眺顺峰山
人流车流较大：临近交通主干道，未来商业中心；
人文环境较浓郁：市重点中小学，吸引外来人口定居；（本案属顺峰小学地段）
自然景观良好：距离顺峰山风景区仅1分钟车程，生态形象良好。
吉之岛
桂畔河
高尔夫
顺德一中附小
李兆基中学
沃尔玛
现代街市
顺德医院第三门诊
实验小学
顺峰山公园
顺峰中学
东区小学
桂南公园
大良街市
本案
新桂路
桂峰路
南国东路
项目初步印象3—环境：四至实景
西向新桂路住宅
南向农民房
北向明日华府
东向农用地
地块现场
产品类型
货量㎡
数量
面积区间㎡
高层洋房
155859㎡
1774
平均面积：87 ㎡
90㎡以上50%
90㎡以下50%
商铺
16690㎡
/
/
车位
/
1125
/
合计
172549
/
项目初步印象4—现有产品及规划：现行规划缺乏特色，产品类型较单一，利润不高
根据现行本案规划蓝图，我们发现产品类型较单一，未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计；
项目初步印象5—地价：地块价格是否合理
转让价格：12000元/平方米；
总面积：49172平方米；
总地价：；
疑点：
该地块权属人（发展商）为何不自行开发本案？
关于该地块转让信息，已成为当地发展商众所周知的事情，为何没有发展商果断出手成交？
是否预示着：本案土地成本偏高，开发本案利润较低，投资风险较高使得众开发商望而却步？
S优势
W劣势
东南远眺顺峰山；
东区商圈已成形；
周边配套完善，交通便利；
区域经济辐射能力较强；
本案规模较为欠缺；
本案土地成本较高；
南向农民房影响项目档次及景观；
O机会
T威胁
地产市场升温，刺激买家入市；
珠三角路网建设不断完善，使项目辐射能力日益提高；
大良东区新城规划利好，发展潜力巨大；
利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射力增大，利于发掘新客源；
区域产品同质化，缺乏特色产品；
周边同等规模大盘林立，竞争激烈；
佛山地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争，对项目有一定的冲击；
本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强