文档介绍：2010年临沂河东楼市市场调研
您可信赖的房地产营销专家
2010年临沂河东楼市市场调研
星火燎原房地产营销机构
2010年5月
导读

一、新政后的临沂房地产市场分析(重点河东市场)………………………………………………3
二、河东楼盘个案调研…………………………………………………………………………………
三、营销分析……………………………………………………………………………………………
四、2010年下半年河东楼市展望………………………………………………………………………
一、新政后的临沂房地产市场分析(重点河东市场):
一)、新政后的临沂楼市
临沂近几年销售额,每年平均销售额基本稳定在150-250万平方米/年,此基本为刚性需求的具体体现。由于临沂现在空置房超过1000万平方米,由此判断消化期需长达6年,远高于全国平均三年的水平。根据供求关系,我们由此判断临沂房地产价格上涨空间有限。但临沂房地产开发的不平衡,造成开发商蜂拥而来开发高档物业,因此空置的大量房产是中高端物业,大部分位于广场周边和沿河区域,而中低端物业空置极少,低端物业基本为零。
随着国家二套房“新政”的出台,临沂部分项目面临着较大的回调压力。
业内人士分析,此次房产新政对于部分板块和部分户型的影响预计将逐渐显现出来。“投资客比较多的热点板块可能受影响较大,前段时间大热的小户型,因购买因素多样化,也有可能会受到新政的影响。”有业内人士表示,“已经开始销售的楼盘下降的可能性较小,降价会对购房者的心理影响很大;但是部分尚未开盘或者定价的项目,开发商有可能会下调心理预期,低价促销。”
临沂做为三线城市,楼盘市场还是比较健康的,楼市泡沫并不大,只要认真开发好适合的产品,市场是可以期待的。从我司市场调研情况来看,目前临沂大多数楼盘来看他们并没有因为新政而匆忙下调价,原因,除了他们对项目产品抱有信心外,更多的还是对临沂本身楼盘市场的乐观。除此之外,不少业内人士仍比较乐观,原因主要有两点,一、临沂的房价目前还处于低于全省和全国平均水平,市场总体还比较健康;二是临沂的城镇化水平的不断提升,未来的需求仍然很大。较为一致的观点是,新政从短期来看的确有影响,但是长期看来,临沂的房地产市场依然是向好的。
二)、河东楼市宏观分析
1、社会经济
临沂市第十一次党代会确立了“以河为轴,跨河东进,把河东打造成与河西相对应的‘半壁江山’”的战略目标,把河东推向了临沂发展的战略主战场,使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。
河东区,特别是以经济开发区为代表的龙头区域,工业体系齐全,经济发展迅速,个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量,对外经济贸易迅速崛起,已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作,国际市场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头企业,形成了八大出口拳头产品,壮大了五大出口商品基地。
河东区农业基础雄厚,盛产水稻、小麦、玉米、大豆、花生、果蔬等,是著名的高产、优质、高效农业示范基地,也是商品粮、淡水鱼、丰产林、香料烟生产基地。辖区内地热资源极为丰富,汤头温泉名闻遐迩。
从2007年开始,临沂河东全力围绕打临沂“半壁江山”、建设生态宜居城市总体目标,大力推动房地产业健康发展。为加快生态宜居建设,该区加大基础设施的投入,严管建筑、房产市场。坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理,强调“景观群落”,塑造“城水相依、人水亲和”的整体形象。同时健全高效的行政管理体系,围绕房地产开发服务,健全中介服务体系,加强与金融、保险、评估等中介的联系。通过不断推进城市环境提升,推进房地产市场进一步规范发展。
2、楼盘市场潜力与置业特点
经济的快速增长,人民生活得到不断改善,生活质量进一步提高。一方面增强了居民的消费信心,另一方面增强了居民购买力。城区居民人均住房面积达到了30多平方米,住房成套率超过了90%。
目前河东拥在在售即将销售的代表性楼盘东华花园、豪森华府、铭信置业、水景明珠、大陆嘉园、滨河水蕴、阳光水岸、东华苑、新东方花园等众多品牌性房地产开发项目建设,约200万平方米,加之正在规划的三官庙、刘村、九曲店、郁九曲等村居还建面积约46万平方米。
临沂市正在着力推进“东扩南进北拓”的城镇化进程,南坊片区定位为行政区,河东区定位为居住区,无疑给河东房市的发展注入了一针强心剂。河东具有得天独厚的区位优势,环境优势。河东城区西傍沂河,与市中心仅一河之隔,四座沂河大桥把河东区和中心市区连为一体。境内三条国道、两条省道和兖石铁路纵横交汇。河东城区住宅建设区域用地位于沂河、柳青河、彷河、涑河四河交汇处,自然环境良好,九曲沂河大桥建成通车和沂河桥收费站拆除后,兰山河东交流栓塞现象逐步消除,客观