文档介绍：2012合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告9133
合肥商业市场调查分析
暨望宁地块项目定位发展报告
杭州博望合肥公司
2012年3月
谨呈:安徽长城置业
合肥商业市场调查分析
项目地块属性分析
地块使用功能匹配性分析
项目定位分析、建议
写字楼匹配性分析
零售业态匹配性分析
酒店匹配性分析
项目投资收益分析
合肥商业市场概况
第一篇:知己
第二篇:知彼
第三篇:察辨
第四篇:谋定
第五篇:决胜
主要商圈布局分析
知己篇
项目地块属性分析
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项目地块属性分析
项目所在区位
望江东路
太湖路
徽州大道
宁国路(美食餐饮街)
合巢路
本案
马鞍山路
项目紧邻望江路,距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内,占据得天独厚的交通资源;
滨湖方向
省行政服务中心
政务区方向
高铁站方向
项目位于包河区主干道(望江路)和次干道(宁国路)交叉口,位置优越,交通便利
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项目地块属性分析
项目区位四至
项目四至:
北至望江路
南至朱岗村
西至宁国路
东至朱岗村
朱岗村
朱岗村
望江东路
宁国路
项目属于老城区城中村地块,东、南、西方向均为破旧低矮平房,环境较差,但同时未来潜力大
项目地块属性分析
项目地块较小,要求商业布局紧凑合理,集约化利用
项目经济指标
项目总用地面积9927㎡,项目地块较为方正,目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房;
项目地块属性分析
项目体量分析
目前政府对该地块缺少准确详细的规划,根据设计院提供的数据
方案一:
按照单栋超高层建筑+底商设计,主楼建筑面积(地上)41>.8万㎡,㎡,,㎡;
方案二:
按照双塔高层建筑+底商设计,㎡,㎡,㎡,㎡,㎡;
以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的(容积率大于5),主要作为项目定位参考指标。
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项目周边环境
本案
和润华府
烂尾商业
省政务服务中心
餐饮商业
太宁花园
交通职业学院
百大购物广场
绿地赢海写字楼
海顿广场
创智广场
足浴
六十五中
卫岗小学
益力
檀宫
项目地块属性分析
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周边在建项目分析
项目位置:合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角
占地面积:
总建筑面积:近7万平米
物业形态:涵盖2栋32层和33层高层
项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口,沿望江东路和宁国南路布置的商业街,共有住宅512套,商业共四层,建面约1万余平。
预计4月份开盘销售,将推出主力户型80—100㎡的两房、三房。
和润华府
和润商业1-2销售,业态不做规定,3-4层统一招商,以休闲娱乐为主,由于规模较小,且没有统一定位,该项目对我们影响较小。
项目地块属性分析
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周边在建项目分析
位置:宁国南路和合巢路交叉口东北角
总占地面积:71亩
总建筑面积:约15万平方米
物业形态:共建12幢单体,层数为11-14层。
平方米, 平方米。
益力檀宫
檀宫项目定位高端,后期居住人群为本项目提供较强的消费力。
项目地块属性分析
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望江路:
计划于2012年年底进行改造,规划道路红线宽度为55米,改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道;
马鞍山路:高架通达火车站、滨湖区,交通十分便利;
轨道1号线:二期规划获批,计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近;
徽州大道:在建与南二环和高铁站衔接的高架,未来从徽州大道可方便到达高铁南站;
周边交通建设
项目地块属性分析
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SWOT分析
项目地块属性分析
优势:
紧邻主干道望江路和次干道宁国路,靠近马鞍山路和徽州大道,区位优势和交通优势十分明显;
项目周边写字楼、学校和小区较多,提供了基础的消费群;
项目地块较为方正,有利于规划设计;
劣势:
项目占地面积较小,很多商业业态受到限制,不利于打造商业规模优势;
周边自然环境较差,破旧民房多,影响区域形象;
机会:
宁国路的改造升级,促进整个区域的商业发展(下文有详述);
马鞍山路轻轨即将全面开工,本区域将成为首个轻轨板块;望江路计划整修、拓宽,未来望江路地位更加凸显,交通更便利;
省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用;
挑战:
如何借势周边商业而又能差异化定位;
由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明,因此万一不能销售,资金压力将是一个挑战;
市场定位
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项目地块属性分析
土地性质: