文档介绍：®
jt小区物业治理方案
ls（jz）房地产开发有限公司
2004年7月
目 录
一、项目概况 ２
二、物业治理内容 ３
三、物业治理模式 ９
四、物业公司组织机构和治理制度 １１
五、物业费的成本测算 １８
六、业服务内容、标准及质量保证措施 ２５
七、治理总体目标与分项目标 ３８
一、项目概况
地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
项目主要经济指标
项 目
计量单位
数 值
居住区规划总用地
Hm2
Hm2
①住宅用地
Hm2
②公建用地
Hm2
③道路用地
Hm2
④公共绿地
Hm2
Hm2
居住户数
户
1292
居住人数
人
4134
户均人数
人/户
总建筑面积
万m2
万m2
①住宅建筑面积
万m2
②公建面积
万m2
万m2
项 目
计量单位
数 值
①大卖场面积
万m2
②扩建面积（三层）
万m2
③公建面积
万m2
地下车库及人防
万m2
万m2
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm2
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
住宅建筑配套密度（净）
套/hm2
住宅建筑面积毛密度
万m2/ hm2
住宅建筑面积净密度
万m2/ hm2
容积率
万m2/ hm2
停车率
%
停车位
辆
634
地面停车率
%
地面停车位
辆
110
住宅建筑净密度
%
建筑密度
%
绿地率
%
二、物业治理内容
物业治理将政策和法规为理论依据，寓治理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位治理，服务项目出现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项治理、三类服务”，即“房屋及设施设备治理、环境卫生治理、治安消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它公共治理”；常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
房屋及设施设备治理
、养护和治理
范畴包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的保护治理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
治理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑保护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情形、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
、设备的治理
范畴包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的治理由修理治理和运行治理两大部分组成，进行统一治理，对于不同的设施、设备进行不同的修理治理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备治理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
、构筑物的养护和治理
范畴包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
范畴包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情形，建立起适合jt智能系统、操作性强的治理制度，从治理前期介入人