文档介绍：天之韵策划案
天之音 11策割案
天之音 11策割案
目^
前言
市埸篇
一、 本案面晦的市埸特徵
二、 消费者的I!查
三、 本案及周市埸情况的I!查
四、 僵格的I!查
品篇
一、 nt品定位
二、 it品僵劣势分析
三、 品的建m
四、 座品的指榛建H
五、 晦河虚理
六、 大Fl虚理
七、 聿位建
金肖售篇
#恩醴金肖售策略
二、
金肖售僵格策略
三、
付款力式策略
四、
金肖售^测
五、
金肖售造势
六、
金肖售?工作
腐告篇
一、
推腐日寺檄建
二、
推腐#恩醴策略
三、
#恩醴形象定位
四、
包装重黑占
五、
腐告算
六、
媒醴建m
七、
立醴化市埸推腐建
璘境篇
市埸篇
房地座棠是一彳固凰存的行棠
,暮棠的m畿商能雀浆多的
市埸现象中分析找出消费者的真正需求 ，业予以潇足，雀而抓住檄
#,獴得成功。因此，市埸是根本，是我仍正碓决策的依披。
一、暮案概况及策割建哉目榛
1、位置舆璘境
.暮案位置：成都市南面，一璘路以内。
II四周。
.：圜匾四周均有市政道路和圜匾本身道路 ，周 有多彳条公共交通^路。。
.璘境幽静:圜匾周遑房座已形成.，多已成现房。主要以居民舄 。
.策割建哉目榛
在小天小匾内建成一彳固璘境幽静,规模和禧次段高，SI林^化首屈 一指的高椎?)111梯鲍式公寓群。
M的工程建哉指榛:
尊案占地面稹:50 a()
.规割建哉暮案：小高屑雷梯公寓，圜匾中心花及圜林道路，化冀 池詹所,物管中心，商棠中心 演食官等。
:
(1).主醴建篥舄小高屑雷梯公寓。#恩建篥面稹 110000平方米，1
敷11-15屑名甜S上探用框架剪刀糖名甜S。
（2） .主打户型：面稹130平方米（70%） , 100平方米（15%）,屑面哉 小曜式。停聿面稹名勺10000m2
（3） ^化率47%.容稹率25%.建哉密度34%
一、市埸檄畲黑占分析
（一）、都市住宅市埸背景分析
随著政府封房地座棠的各S1扶持政策出H ,成都的房地1!市埸空前
活曜起来。^的来,当前的成都房地存在著逼檬一彳固特黑占 一方面是商品房量大，稹厘情况重；另一方面是商品房 有效供雁At重不足，消费者K不到所需的房子。在iffl!市埸倏件下
畿商只有切^的雀市埸的需求出畿,雀消费者的需求出畿,找出
市埸檄畲黑占、 空白黑占，逵行差巽化管金肖,才能在兢争中取月券。
成都市住宅市埸,具有如下特黑占:
1、商品房量i!大，稹厘现象it重
政府舄了扶持房地座棠的畿展，不以减免^畿商的各
段来鼓。而金艮行住房款的普及 ，以及去年的三次降息措施
更空前的^勤了消费者的膳房熟情。於是 ，有的^畿商盲目地it行
大规模,使成都的商品房量迅速猛增 ，直至i!剩，甚至出
现一彳固匾域内敷十彳固暮案同日寺^畿的情况 （如府南河）。可是，在
逼椒大规模的^畿行舄中，真正得好的暮案劄只是少敷。商品房 的大量稹厘,使^畿商仍感到了市埸形势的峻。有不少甄!1是大 手氧、新概念的檀盘一面市就受到了消费者的冷落 ，造成稹厘,
如”北斗星花圜”、”蔼福世家”、”盘古花圜”、”新陶光 健康花ST等等。
1、市埸有效供^不足，需求舆供生鳍位
萤隹然市埸上商品房的供雁量如此之大 ，但仍有浆多的月啻房者!!不到
逋合白己的房子。明，消费者业不是没有月啻房的需求，而是商 品房的供雁舆消费者的需求^型畿生了重的位。因此 ，那些封 卒了膳房者的需求的暮案就能引起消费者的膳房*** ，雀而隽ij造出
一彳固彳固金肖售奇迹。（如” SOHO寓所”、"W天下”等）反之，那些 舆消费者的需求畿生鳍位的暮案就只能在兢争中被淘汰 ，而成舄稹
厘房。（如”蔼福世家”、”上河城”等）
3、差巽化管金肖成MB®市埸的有效瓣法
房地座管金肖之根本，就是要找出市埸的空白黑占、 檄畲黑占,舄暮案槌f
立鲜明的凰格特色，舆其它暮案形成匾隔，雀而减少兢争,估镇市 埸。人照我有，而”我有”若舄市埸所需，”我”就估镇了市埸。 因此,萤隹然市 如此的激烈，但仍有少敷的檀盘在消费者中引 起了m , 一面市就被一拾而空，甚至被炒高敷倍的僵格畿售。比 如:” SOHO ”、”都市罪站”、"W天下”等,些^畿商仍看准 了市埸上没有酒店式的小公寓，同日寺又存在有逼椒需求的消费者 ， 市埸出现了供需不平衡的空白黑占,而去足ilSSl需求的暮案 再配以各白不同的凰格it行管金肖,最金冬赢得了市埸。
2、