文档介绍：学府营销推广策划
方案
”学府1+T项目整体发展战略暨营销策划方案
凌峻房地产策划推广机构
二零零四年三月
目录
、八
刖言
第一部分市场综述及核心思考
第二部分项目整体发展战略
第三部分项目营销策划推广阶段划分与计划
结束语
、八
刖言
我司按照当地房地产市场与项目定位、项目核心概念以及市
场竞争态势而制订的项目整体发展战略暨营销推广方案。其旨在
为”学府1+T的营销推广提供一个科学合理的整体操作思路、
指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求紧密结合项目的特质
与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发
展商的预期目标。
”学府1+T发展战略暨整体营销推广策划方案主要包括项
目定位、产品力的提升及项目的各阶段销售策略等方面内容。并
就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广方案，并在
未来的各项营销推广操作中有计划地执行。
第一部分市场综述及核心思考
一、市场综述
当前，大连房地产市场正呈良性发展，价格稳中有升。但大连
房地产市场一向都处于较高的平台上操作，中低档楼盘的供应不多
远远满足不了市场多元化的需求。根据前期的市场调查分析报告
得出：
1）本项目周边楼盘的总体销售管理较差，服务态度较差，销售
人员的综合素质不高，给项目的销售造成一定的难度。
2）周边楼盘的整体包装缺乏特色，不够突出,影响项目的整体形象,不能很好地吸引客户过来看楼。
3）周边楼盘配套设施比较完备，具有较强的竞争力。
小结：
本项目能够以大连的良好发展背景及周边楼盘所存在的问题，
充分地挖掘本楼盘有力的竞争筹码。比如本项目所具有的不可复
制的地段优势、青春活力的社区氛围、浓厚的学府文化品味等良
好的整体形象；同时，能够针对周边楼盘存在的不足，全面提升本项目的服务理念、整合周边的配套设施为己用、具有特色的现场包
装等增强项目的竞争力。
二、目标消费群定位分析
1、目标区域：
由于能够尽快地实现开发商预期的销售目标，本案的销售应用
以快打慢的推售策略。虽然本案的规模体量并不大，可是为了实现
快速销售，本项目的目标客户区域必须涵盖整个大连市的有效客户。
同时，本项目的目标客户不可是大连当地人，外来大连工作的
工薪一族也是本项目的一大主流目标客户。
2、群体构成/职业特征：
基于项目的定位是以小户型为主，目标客户群以年青一代为主而且，本案处于大连高校林立的大社区与高新技术区中，目标客户
群的文化品味较浓、职业白由度较高。因此，本案的目标客户的构
成主要是：大学教师、法律行业、咨询行业、 IT行业、策划行
业、艺术行业、中低收入家庭等。
3、年龄分布：
基于项目的整体规划以及主打中小户型的配比，项目整体总价不高，因此，本项目的目标客户的年龄主要分布是 25- 35岁，真正地符合了本项目所提出的”给青春安个家” 口号。
4、家庭特征：
本项目的目标客户的家庭特征主要分为未婚单身白领、工薪一族、初婚的新婚夫妇、想与父母分开居住的独身子女、有一定储蓄但还没找到合适房子的租房一族等。
5、需求特征：
本项目的目标客户的心理需求是很明显的，她们所追求的是独立、白由，渴望拥有独立的白我空间、白由白在，渴望被社会认可她们的能力，同时，希望能够全面展现她们对于浪漫生活的热衷。
6、收入水平：
本项目的目标客户必须具有一定的经济支配能力，主要的是从
大学毕业出来参加工作几年的大学生，而且，已经是小有积累；收入稳步上升；同时，父母又能够为其提供部分首期款，减轻她们首期款的交付压力。
因为本项目的价格定位是在 3000兀/平方米左右，以34n2左右
的户型为例，总价在10元，首付10%,90%勺银行按揭分期付款，即，每月要供765元（不包括利息）。以收入为元/ 月的目标客户，每月拿出765元进行缴付月供款，相当于拿出她们月收入的40%支付月供。因此，本项目的目标客户群的收入水平确定在兀/月一6000兀/月左右的新生代一族。
7、其它：
除了以上的主流目标客户群，本项目的价格定位是一个大众化的价格，为了满足多种客户的需要，中低收入家庭与部分小企业的创业者也是本项目的目标客户群体。
小结：
经过对本项目的目标客户群的分析得出 ,新生代一族是本项目
的主打目标客户群。而且，这群属于城市的新生代一族，都具有一
定的经济储蓄，工资正呈稳步上升的态势。同时，这类人群都有较
强的主观意志，希望拥有白己独立的生活空间，白由白在，不拘一
格。
第二部分项目整体发展战略
一、