文档介绍：万科营运资金管理案例
引例
近几年来，房地产行业迅速扩张、“屯地”在为房地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资 金的周转效率。尽管从 2007 年下半年起，央行政策对市场发展有一定的影响，但 2007 年以来至今， 房地产市场仍继续保持较快的增长速度。万科地产(000002)作为房地产行业的龙头老大，2006 年以 来一改前期“现金为王”的策略，开始大规模“屯地”。即使以每年平均 500 万平方米的消化量计算， 公司土地储备也至少可以维持 4 年以上。更何况，万科的“屯地”步伐丝毫没有停止。虽然 2007 年万 科高价拿地，吃过“地王”苦头，但从 2008 年和 2009 年的拿地面积来看，万科启动了其久违的“拿地 模式”，营业收入和营业利润在经过 2008 年的低谷期之后，迅速回升。
红火的市场需求固然喜人，可是大规模“屯地”引发的高比率的存货又会给万科带来怎样的影 响？利润的激增表明了企业迅速成长，可是公司是否有足够的融资能力满足经营活动对现金流的需 求？在高成长性的背后，万科的营运资金管理状况究竟如何？
万科高盈利背后的营运资金效率分析
1. 案例背景
与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环境和政策的影响更多，经营风 险也更大。很多房地产企业通过囤地和捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性房地产（商业地 产出租）平滑利润，借以控制经营风险。然而，在 2006 年以前，万科奉行的却是“专注于住宅开发， 通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。通过品牌营销和深入挖掘客户需求，充分利用现有资源 扩大和加速销售；通过标准化设计和工业化生产缩短建设周期；通过业务外包和严控成本费用，以 较少的投入实现较大的产出。与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动 周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。
然而，随着房地产行业迅速扩张、“屯地”争夺愈演愈烈，万科也逐渐感受到来自各竞争对手的 压力，2000 年以后开始改变其一直贯彻的“现金为王”政策，启动了久违的“拿地模式”。
表 1
2007-2009 年万科盈利能力指标
年度
每股收益（元）
资产报酬率
净资产收益率
净利润（亿元）
营业收入（亿元）
2007 年
%
%
2008 年
%
%
2009 年
%
%
从表 1 可以看出，万科的每股收益、资产报酬率和净资产收益率在 2008 年跌入谷底后，2009 年发生反转，较 2008 年有一定的增幅，2009 年的净利润和营业收入甚至还超过了 2007 年的数值， 创出历年新高。众所周知，2008 年我国的房地产行业进入低谷，万科也不例外。从万科公布的数据 来看，万科 2008 年累计销售面积 万平方米，销售金额 亿元。其中，销售面积同比下滑 近 %，销售金额下滑 %。但 2008 年 12 月销售额环比增长 50%以上，12 月万科实现销售面积 万平方米、销售金额 亿元。万科这一业绩基本上与市场预期相符合，虽然 2008 年总体业 绩下滑，但是这是整个经济环境所致。
万科在 2008 年的经营低谷之后，迅速恢复“拿地模式”，各项盈利能力指标也显示着其高速的发 展。进一步深入分析其盈利增长来源，我们发现万科 2009 年盈利的增长主要来源于：一是资产减值 准备的转回。受政策利好、市场信心恢复的影响，2009 年全国房地产成交大幅增长，带动了房价、土地价格的上涨，万科所储备的土地、在建及已建商品房获得增值，原计提的存货跌价准备于
2009 年转回，转回金额达 55,267 万元，对净利润的增长起着很大的推动作用。二是投资收益的增加。被 投资单位分红，按成本法核算，万科获得投资收益 19,795 万元，较 2008 年增加 4,763%；被投资单 位收益增长，按权益法核算，万科获得投资收益 54,186 万元，较 2008 年增加 158%，而被投资单位 基本是从事房地产或与房地产相关的行业。三是利息费用的减少。从报表附注可看出，万科债务的 利息率较 2008 年下降，企业承担的利息费用减少，这也有利于净利润的提高。虽然营业收入创历年 新高，但营业毛利、主要经营利润较 200