文档介绍：房屋租赁协议纠纷处理租赁协议纠纷

　　对房屋租赁协议效力认定问题
　　出租人和承租人签订房屋租赁协议，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，协议视为成立。房屋租赁协议有没有效力，依据相关法律和地方性行政法规的要求，对房屋租赁协议的效力关键应从以下多个方面来审查：
　　(一)审查协议的主体是否适格。
　　即出租人和承租人是否具有有效民事行为的组成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
　　(二)审查租赁的标的物是否为法律法规严禁出租。
　　但只要法律法规没有严禁出租的房屋，全部应是能够出租的。广东省人大常委会1994年经过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条要求，不得出租的房屋有：1、未取得产权或经营管理权的;2、产权有争议或产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其它共有些人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规严禁的。
　　而建设部1995年以第42号令公布的《城市房屋租赁管理措施》第六条要求，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋全部权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有些人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环境保护、卫生等主管部门相关要求的;(九)相关法律、法规要求严禁出租的其它情形。
　　(三)审查是否进行过登记立案。
　　1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理措施》和《广东省城镇房屋租赁条例》，全部要求了租赁各方应向房产管理部门登记立案的义务。《城市房地产管理法》还要求登记立案后相关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为正当有效的凭证。
　　简言之，非经登记立案，未取得《房屋租赁证》的租赁协议是无效的。分析作此立法的目标，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。
　　有些人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必须了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其本身的特征，和通常流通物不一样，房屋交易应有权属登记立案，房屋租赁作为房屋全部权中占有权及使用权出让，当然也应给予登记立案。
　　还有些人认为，现行协议法在规范租赁协议内容及出租人义务时，并未出现有关提供出租权证书以办理租赁登记手续的要求。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得和高位阶法律所负荷的价值相抵触，和新法吸收旧法的标准，房屋租赁能够不进行登记立案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。
　　协议法有关租赁的要求仅是范指而已，包含房屋，也包含其它财产的租赁。但房屋的租赁，作为一个特殊财产有尤其法规来要求，并不违反法理。特殊法效力大于通常法效力，因此协议法和房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，协议法无对租赁要办理租赁登记手续的要求，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必须性，也不存立法价值的抵触问题。因此，笔者认为，没有登记立案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁协议是无效的。
　　(四)审查房屋租赁协议的内容是否正当。
　　在审判实践中很多房屋租赁