文档介绍：房地产运营管理流程
从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究与项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段与交付使用阶段。
第一章: 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的就是实现项目决策的科学化、***化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会与环境效益。
可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析与建设规模的确定; (4)规划设计影响与环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响与环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1)投资机会研究。该阶段的主要任务就是对投资项目主要就是土地进行初步摸底与意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区与部门内,以自然资源与市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不就是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。
2)初步可行性研究,亦称
“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究就是开发建设项目投资决策的基础,就是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4)项目的评估与决策。　　
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价与经济评价;(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。
第二章:前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1) 通过行政划拨方式取得;
2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权;
3) 转让取得;
4) 出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);
5) 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;
6) 通过司法裁决取得;
7) 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。
拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局与空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设与改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁就是伴随着城市建设项目进行的,就是城市建设的重要组成部分,尤其就是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:
1) 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;
2) 建设项目批准文件;
3) 建设用地规划许可证;
4) 国有土地使用权批准文件(建设用地批准