文档介绍：常德德和园项目提案报告
序言
一、 中国房地产形势
二、常德经济形势
三、常德房地产形势
四、常德房地产板块与个案比较
序言
回想过去的两年，中国的经济形势如同戏剧，曲折离奇。但深思分析，这 曲折的走势无一不体现了经济规律性的特点。
房地产作为经济的支柱行业，已是无法否认的事实。年初，由于2008年的 金融危机影响，房地产市场一度延续2008年的形势跌至谷底，但到了三月，在 各种经济刺激政策的带动下，从土地市场开始，房地产市场价格和销售呈现报复 性的上涨，这种情况一直持续到现在。
常德属于中国三线城市，经济发展相对比较缓慢，城市建设开发量较少，城 市化速度比较慢，因此，常德房地产的发展也因此得不到强大的支撑。
2010年，中国房地产政策趋紧，交易氛围渐显凝重，本年的房地产整体形势
预期相比去年将有所下降。
一、 中国房地产形势
1、经济形势
1 998 — 2 009 年GDP 增长率
14. 00%
38000
36000
34000
32000
30000
2008年
2009年
从图表我们可以看到，97年经济危机后，经过短短的两年，中国经济马 上复苏，并随之进入前所未有的高发展阶段，根据经济危机的规律计算，这 次2008年的经济危机过后，马上就会迎来全国经济的一次大发展，而2010 年就是企稳向好的关键一年。
从总体形势看，2010年的经济发展趋势是可观的。
2、房地产供销情况
28000
2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，%。
2009年全国商品房销售面积9. 3713亿平方米，比前年增长42. 1%。
从上我们可以看出，中国去年供销都在增长，而销售增长相对要高很 多，因此去年去化了大量存量房，总结来说就是2010年的存量房供应量相 对于2009年有所减少。
3、房地产政策
去年年底，全国连续出台了 “国^一条”和“国^一条”，归纳主要有几点： ♦差异化刚性需求和投资投机性需求
♦加强土地管理和商品房销售管理
♦加强监管
♦保障安居工程
其中差异化刚性需求和投资投机性需求最受公众关注，因为其中关于银行贷 款方面二套房首付提高，贷款利率提高，这样导致的就是投资投机性需求得到了 一定程度的打击。其主要意图是为了降低投资需求，控制销售量，从而遏制房价 的过快增长。
为了达到这样的结果，中央会采取什么方法呢?我们都知道房地产市场包含 三个方面，供应量、销售量、价格。
■在供应量方面，主要为控制土地出让和加强土地监管。
从土地出让方面来看，国家已经提高了土地的批准级别，限制了别墅用地和高尔 夫用地。
从土地监管方面来看，国家在去年年底开始已经开始了对闲置土地进行清查。 自此我们得出的信息是，从长期看，全国的房产供应量是不断减少的，但短期内 将会有所增加。
■在销售量方面，主要为控制销售量的成交量，主要是通过金融控制和税费控 制。
金融控制方面，提高首付标准和贷款利率。
税费控制方面，首套普通住宅契税1个点，二套普通住宅契税2个点，非普通住 宅契税4个点。
■由此，我们可以分析出政策的基本导向是，提高供应量，降低销售量，进而 影响房价上涨。
二、常德经济形势
1、地区生产总值（GDP）
，%0
其中，，%,对地区生产总值增长的 %；
，%,对地区生产总值增长的贡献 %；
，%,对地区生产总值增长的贡献率 为 %o
金额
同比增长
贡献率
地区生产总值
%
第一产业
%
%
第二产业
%
%
第三产业
%
%
2、人口情况
,其中城镇人口 , 农业人口 。%。。全年净增人口 。 3、收入和消费情况
城镇居民人均可支配收入13859元，比上年增长10%o城镇居民消费性
%。%。 农村居民人均生活消费支出3403元，%。
4、常德2009年经济总结
•从经济形势看，常德的地区生产总值还处于稳步上升阶段，整体经济形 势向好。
•从人口情况来看，常德的人口自然增长保持平稳，但常德主要是迁出性