文档介绍：[惠州]公寓住宅项目定位及营销策划报告(成本控制分析 营销定位)
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XX三期项目启动会
XX（惠州）有限公司
2011年12月
前 言
XX·XX，占地3000亩，建面近400万平米，以其庞大的开发体量，泛一线城市的地理区位，必将成为南中国一大闪亮新星，也必将创造华南片区崭新居住新理念，更将会带带领XX集团在地产开发经营中实现一个新的里程腾飞。
2011年9月25日，【XX•XX】拥400万大城体量，势如破竹，一期A区耀世开售，以开盘即售3亿的骄人业绩，在低迷的惠州市场阴霾下创造别墅首开即破100套的销售传奇，赢得深惠市场一致好评。【XX•XX】三期，建筑体量约10万平米，集集团快速开发战略指导等综合原因，将其列入2012年开发议程，为与二期高层错开竞争，初步产品规划为别墅产品，2012年，【XX•XX】二、三期大举入市，必将使惠州，乃至珠三角市场目光齐聚博罗，共同见证【XX•XX】的再一次华丽升级。
目录
项目概况
01
项目营销定位
02
项目概念设计
03
项目工程管理
04
项目采购管理
05
项目成本控制
06
投资财务分析
07
宗地概况
注：与7号地捆绑基础设施为：东江大桥北面引路（120米大道标准）、南面东引路（不低于30米大道标准）、南面西引路（不低于20米大道标准），投资金额：人民币一亿元；：人民币一亿元。
基础设施：
1、道路：两条，一条项目西侧翠美园村土路，一条项目东侧横坑村水泥路。
2、供水：dn800管已开始施工，预计明年上半年可以通水。
3、供电：一路供电专线明年上半年通电，可以满足三期项目用电。
4、排水：农田自然吸收和一条灌溉渠排水。
拆迁：7号地涉及拆迁105户面积约20000平方米。其中，三期涉及拆迁40户，面积约8000平方米，需拆迁费用大约400万元。
土地证：经集团高管和惠州公司高管与县政府多次沟通后，政府不同意分割办理国土证，坚持要我司交清地价款后***。
三期地块位于XX•XX7号地块内，为7号地核心组团，也是XX项目核心版块
项目位置：
项目位于一二期，与一期A、B区南侧仅一路相隔，紧密相连，东、西、南向地块均为荒地及耕作地、水塘，以及未拆迁民房
三期用地指标：
占地面积：约27万平米
建筑面积：约10万平米。
项目概况
项目指标
大盘中期，别墅10万大体量，与二期高层错开竞争
项目指标解析：
，建筑面积约为10万平米；
前期高档别墅入市，三期作为别墅产品续延，与二期错开竞争。
项目概况
项目概况
项目指标
序号
内容
单位
规划指标
1
总用地面积
㎡
其中：建设用地面积
㎡
绿地面积
㎡
道路用地面积
㎡
广场等用地面积
㎡
其他
㎡
2
容积率
≤
住宅≤,商业≤
3
总建筑面积
㎡
住宅
㎡
商业
㎡
幼儿园
㎡
物业
㎡
小计（计容积率）
㎡
地下车库
㎡
其中：人防部分
㎡
架空层
㎡
4
建筑覆盖率
≤
5
绿地率
≥
6
建筑高度或层数
≤
地上3层
7
退红线要求
……6米
8
车位数
569（地下313，地面256）
项目共享400万平米社区大配套，前期以休闲配套为主
项目概况
项目配套
项目配套：项目周边可享用一期配套酒店、商业、72万平米滨江体育及湿地公园。
酒店（目前停工中。）
滨江湿地公园
滨江体育公园
7000平米会所
项目日常生活配套仍靠博罗县城支撑，距离项目约5分钟车程。
项目概况
其余配套
交通情况：从博罗县城通往项目所在地块的主干道只有博罗大桥，距离县城中心区约5分钟车程，博罗大桥延伸至南岸江边后即截止，再无标准城市道路与其相接。
重大交通配套待建：从惠城区下角片区出发沿下梅湖路驱车约20余公里亦可通往此项目地块；惠州市政府远期规划(2011－2020)将在东江南岸地区建设下角梅湖路和其他城市次干道、支路，及泗湄洲大桥，届时从惠州市惠城区下角片区出发可方便到达本项目；东江上游距离项目地块约六公里处有惠河高速路经过，但暂无出口(正积极