文档介绍：未登记的不动产抵押合同效力怎么样
未登记的不动产抵押合同效力怎么样
人民法院在审理涉及抵押合同效力的民商事案件过程中，常会遇到这样一个问题──一份不动产抵押合同于担保法实施日（1995年10月1日）之前订立，当时因法律、法规未有规定登记才生效，故未有办理抵押物登记。担保法实施后，对照该法第四十一条、第四十二条的规定，这份抵押合同属于登记才生效的合同范畴，但当事人未有补办抵押物登记（注：虽然担保法采用了“抵押物登记”一词，但是科学的法律用语应当是“抵押权登记”，下同）。在此情况下，人民法院应当如何看待这类抵押合同的效力？
司法实践中，对于这个问题的处理意见分歧较大，形成了以下四种观点：
第一种观点，有效说。这种观点认为，这类抵押合同有效，债权人对抵押物享有优先受偿权。其主要理由是：
①最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定，担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。因此，研究这类抵押合同效力的法律依据，主要是民法通则相关条款。
②民法通则未规定抵押合同是否登记才生效，故这类抵押合同只要符合民法通则第五十五条规定的民事法律行为三项条件，同时不具有民法通则第五十八条规定的无效民事行为七种情形之一，就应当认定其有效。
③民法通则第八十九条第二项规定，债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，。既然这类抵押合同有效，那么债权人就对抵押物享有优先受偿权。
第二种观点，无效说。这种观点认为，这类抵押合同无效。其主要理由是：
①尽管担保法实施前当时的法律、法规未明确规定这类抵押合同须登记才生效，但这类抵押合同在履行时间上跨越担保法实施日，在担保法实施后应当补办抵押物登记而未予补办，故应认定这类抵押合同无效。
② 第一种观点认为这类抵押合同有效，债权人享有优先受偿权，是不妥当的。假设抵押人在担保法实施后又将同一抵押物抵押给了其他债权人（善意第三人），并且在登记部门办理了抵押物登记，试问，前后两个债权人到底谁对抵押物享有优先受偿权？这个问题的两难回答，可以成为第一种观点的否定性评价。
第三种观点，效力中止说。这种观点认为，这类抵押合同成立后生效，但其效力维持到担保法实施之日中止，如在担保法实施后补办了抵押物登记则恢复其效力，反之则不能恢复其效力。其主要理由是：
①在担保法实施之前，抵押合同签订时如果未有约定特别的生效条件，加之当时法律、法规未规定