文档介绍：[有关小区车库、车位权利归属的探究及提议]小区车位车库归谁全部
摘要：本文从小区车库的权利归属的角度，指出没有约定或约定不明的车库、车位的归属存在归开发商全部和归业主全部两种看法，而且提出分为《物权法》实施前后两个阶段处理的方法。依据《物权法》第74条中的争议进行探究并提出相关提议，指出由地下人防工程改造的车库、车位的全部权不明晰及其全部权归属，并对开发商或小区业主是否能将小区车库、车位转让给小区业主外的第三人的问题进行探讨。
关键词：《物权法》第74条； 车库、车位；权属
《物权法》自实施以来，相关小区内车库、车位权属的条款颇受争议，社会上针对此条要求提出了多个见解，然而，时至今日，也没有相关司法解释或修订意见出台，使得小区内车库、车位的权属仍处于不确定状态。所以，怎样深入明确小区内车库、车位的权属，并使之在现实生活中产生对应的效果，含有可操作性，是完善目前立法的关键。
一 怎样看待小区车库、车位没有约定或约定不明的权利归属
当事人对车库、车位的权利归属没有约定或约定不明时的法律使用并未在《物权法》第74条第2款中有所表现，在实践中处理纠纷造成一定程度的困难。我们首先应明确“没有约定”和“约定不明”的含义。没有约定不但包含没有任何约定，也包含没有推行形式反面的要求，或约定无效。所谓约定不明是指即使有约定，但基于多种原因没有就归属达成明确的合意，能够经过解释的方法确定最终的归属。①
有关没有约定或约定不明的车库、车位的归属包含归开发商全部和归业主全部两种看法。车库、车位应属于开发商的理由是：第一，操作轻易，降低纠纷。在《物权法》实施之前，大多数房地产销售协议中并未表现车库、车位的权属归谁全部。假如一味的将全部权归于业主全部，因为车库和业主的配套百分比和其它种种原因，分配问题便成为一个棘手的问题，这也将会产生大量的诉讼。②第二，有利于开发商对车库、车位进行有效使用和管理，增加开发商建设车库、车位的主动性。现在中国城市的车库、车位形势较为严峻，这将会提升开发商建造车库、车位的热情，从而缓解现在的担心局势。另一个看法是，车库、车位应归业主的理由是：首先，开发商在制订协议时完全能够争取自己最大的利益。协议中没有要求车库的全部权归谁全部，我们便能够推定开发商已经放弃了拥有的车库权利。第二，在实践中，开发商在出售住房过程中通常会使用自己制订的格式协议，即使协议存在争议，协议制订者即开发商也会让协议符合自己的利益。第三，从《物权法》草案中能够看出，其要求了没有约定或约定不明的应该由业主共有，上述看法能够从立法的角度得到支持。③
笔者认为，对于没有约定或约定不明的车库、车位权利归属问题的区分，应该以时间为界限，分为《物权法》实施前后两方面处理。
实施之前，对于车库、车位的权利归属没有约定或约定不明的，应该推定为业主共有。理由有以下两点。第一，从建筑面积的公摊的视角，大部分车库、车位的建筑面积已计入小区总建筑面积之中，并分摊至小区每位业主，理应由全体业主共有。④第二，业主的购房款中其实已经包含了车库、车位的相关建设成本，全体业主应共有车库、车位的实际全部权。
《物权法》实施以后，对于车库、车位的权利归属没有约定或约定不明的应该由开发商全部。第74条第二款要求：“建筑区划内，计划用于停放汽车的车