文档介绍：商品房合同房屋买卖合同
房屋 合同。房屋 合同作 一种特殊的 合同。
它是指出 人将房屋交付并 移所有 与 受人。 受人支付价
款的合同。房屋 合同的法律特征既有 合同的一般特征。 也有其自身固有的特征。 主要表 ： 出 人将所出 的房屋所有 移 受人。 受人支付相 的价款；房屋 合同是 成。双 。
有 合同；房屋 合同的 的物 不 。 其所有 移必 理登 手 ；房屋 合同属于法律 定的要式法律行 。 房屋 合同是一方 移房屋所有 于另一方。
另一方支付价款的合同。 移所有 的一方 出 人或 方。支付价款而取得所有 的一方 受人或者 方。
中文名 , 房屋 合同。 合同形式 , 面形式。条件 , 当事人 符合主体 格未 反政策。属性 , 一种特殊的 合同。
合同形式。房屋 合同 的 大且系比 重要之合同。
故法律 定 当采取 面形式 立。《城市房地 管理法》第 40 条 定：“房地 。 当 面 合同⋯⋯”。《城市房地 开 管理条例》第 28 定：“商品房 售。当事人双方 当 面合同。 ⋯⋯”上述 定是 定房屋 合同 当采用 面形式的法律依据。 根据法律及相关司法解 的 定。 房屋 合同 面形式 包括如下 型： 正式房屋 合同正式房屋 合同是房屋 合同 面形式的基本 型。
内容一般包括房屋买卖合同的基本条款。如房屋位置。结构。建筑面积。价款及其支付期限。交房期限。质量标准。产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。但在办理产权转移登记时。 房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。 否则。不予办理备案。登记。但是。并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中。 商品房买卖时。要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。
但在正式合同文本签订之前。多由开发商提供认购书。预订协议等预约合同文本要求买受人签署。 其中有的预约合同已经具备本约性质。相当于房屋买卖合同。 二手房买卖的合同形式未作统一要求。买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同。 经双方签字。盖章生效。并据此履行。在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。具备特定条件的预约合同最高 * 《关于审理商品房买卖合同 * 件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购。
订购。预订等协议具备第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的。 该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点。商品房认购。订购。预订等协议是在开发商取得立项。 规划。报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全。保护业主权益。
促进签约。规定具备合同实际履行条件的预约合同。 应当认定为本约
合同。笔者认为。司法解释的本条规定。用意虽好。
但效果一般。极易造成误导。首先。《商品房销售管理办法》第
16 条规定的商品房买卖合同的主要内容多达 13 项。而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。同时具备该 13 项内容的可能性很少。买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次。认定合同性质的依据为合同内容。 而非合同名称。 预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。 理应认定为商品房买卖合同。 不再具有预约性质。第三。“出卖人已经按照约定收受购房款”。
表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要标的物明确。价款确定。完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。 如果机械适用该条司法解释的规定。 就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。 而依据该条司法解释则不能认定合
同成立。房屋买卖合同的其他书面形式。《合同法》第 11 条规定：“书面形式是指合同书。 信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。
”根据《电子签名法》第 3 条第 3 款的规定。“涉及土地。房屋等不动产权益转让的”的文书。不适用“电子签名。数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的。 以有形方式表现的信函等双方往来资料。 应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下。没有书面合同。也无
法认定口头合同存在。 买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时。买受人持有的购房款收据或