文档介绍：商业屋顶产权商业建筑屋顶空间价值的开发
Value of Undeveloped Roof Top Space on Commercial Buildings 屋顶空间作为主要的建筑功效组成部分，在商业开发中含有
主要的意义，但在设计中却常常被忽略。大多数商业项目仅从功效
角度看待屋顶，满足保温、防水要求和建筑设备的安装即可，很
少利用其特点扩展商业活动的范围。怎样在设计阶段挖掘
出屋顶空间的商业价值，经过设计引导集聚人气，刺激消费，达成
商业利益最大化，是本文研究的关键。
1 开发屋顶空间商业价值的意义
谈到屋顶首先想到的是屋顶绿化，不过单纯的屋顶绿化只能
起到美化环境、降低建筑能耗的作用。商业项目标屋顶空间利用不
仅是屋顶的绿化，还应是商业行为的嵌入、聚集，这么才不会造成
空间利用的浪费。以北京中关村广场购物中心项目为例。
主体在约4 万m2 的城市花园广场之下，规模可观。屋顶景观丰
富、交通便利且和周围的商业项目联络紧密，但因为广场环境强调
开放性和景观性，致使屋顶空间的使用率偏低，人员停留的时间较
短，商业活动处于自发、无组织状态，这无疑割裂了和
周围的商业联络。
2 开发屋顶商业空间的条件
造成商业屋顶空间开发利用困难的原因有三个：一是因为受
气候条件的限制，找不到适宜的屋顶功效开发模式；二是屋面设有
大量建筑设备设施，造成可供商业活动的面积小且零碎，难以找到
适宜的屋顶建筑设计模式；三是开发过程中对投入成本过分担心。
造成很多商业项目把关键招商对象定在某主力店或业态的进驻。
忽略了室外商业的综合效益。
实现屋顶商业价值的最大化应从屋顶的空间特点入手。屋顶
空间没有上部维护结构即使限制了商业活动的范围，不过在高度和
宽度上却能够不受建筑构件分割的影响，空间灵活性比较大。因为
屋顶作为水平结构构件，如设计之初就能预留一定的承载力，则可
为以后的商业开发提供改造利用的可能。屋顶空间属于室外空间。
而室外活动随季节的改变时间会不一样，比如在北方冬季室外活动
极少，关键是室内活动，南方夏季炎热，室外活动也受到限制。即
便是一天中的不一样时段，对于屋顶室外空间的商业活动要求也不一
样：夏季白天室内活动较多，夜间室外活动较多。不过随季节改变
的室外活动本身也会造成商业活动的多样性，屋顶空间内的商业
活动能够依据时间的改变进行调整，带活商业客流。日本横滨的
NambaPark 项目是很成功的案例，设计充足发掘了屋
顶空间的价值，不像传统购物中心将用户引入封闭式的购物区，而
是将商业区、餐饮区和自然的开放空间完美地融合在一起，使人能
够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为
一个“经历”：屋顶不是单纯的景观，更是一个开放性的商业经营
区域。所以开发屋顶空间的商业价值从技术设计的角度必需具有以
下多个条件：
可用空间最大化。在满足正常使用的前提下，屋面留给
商业活动的空间一定要尽可能大且完整，需要设备专业的配合，集中
设备需求设计。
预留建筑结