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西城国际营销方案.doc

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文档介绍

文档介绍:西城国际营销方案
问题及解决方案
(一)大规划的可信性缺乏支撑
大规划面积近四千亩,大面积的规划和开发,需要投入大量的时间、人力、物力成本,这也就不免会让受众对项目的可实施性,产生怀疑。虽然平顶山房地产市场前景较好,但是就平顶山现有的城市规模和人口数量,即使未来能够有所发展,也是很难满足这么大体量项目的市场需求,因此大规划的投入运作,缺乏可信性。
解决方案:以政府之威,立己之信。
城市运营变迁是需要政府强有力的支持,新城区在短短几年后高楼林立正是依托于政府城市规划的发展动力,第三城的成功也离不开政府的支持。一个开发商在市民心目中的能力是有限的,但是政府的导向在市民中有着很强的说服力,那么首先我们要高举“鹰城在造第三城”的大旗,让大家明白第三城是城市发展的必然。
(二)没有政策做强有力的支持
政府只是将区域作为一块可售地块,为政府带来利润,对于这块地,政府没有十分明确的定位,也没有在定位上予以拔高,并且同时也没有在政策上给予任何的扶持,这也就使我们项目的处境很是尴尬,现在的项目没有新城的政治地位和优势支撑,没有老城的人口基数和繁华保障,缺少政策性的支持、没有强有力的优势带动,单单仅用一些营销手段和对未来前景的虚化描述,是很难被大众所接受的。
解决方案:高层公关,商政联合。
西城国际作为鹰城前无古人后无来者来者的地产巨擘,脱离不了政府的支持,目前我们更多的政府支持只是来源于县政府、区政府,而项目亮相后需要市政府的长期支持,为此要尽可能的将项目的进程推到政府工作的高度上,借助更多省、中央相关部门的政府资源来拔高项目高度。
(三)区域内存在不和谐的因素
回民聚集地,拆迁难度大,民族问题突出。如果不能很好的解决回民居住和拆迁问题,那么项目的可行性将再一度降低,目前区域不被认可很大程度上就是因为回民原因。回民的特殊性让市民对区域的发展、拆迁问题都存有很多疑虑,这些问题都是项目前期所面临的潜在威胁,也是后期项目运营时竞争对手要攻击我项目的弊端。
解决方案:整体规划,分区域开发,整体安置。
西城国际按项目整体地块规划定位,但在具体开发过程中按区域开发,分期分组团建设,建设路南段不存在拆迁问题,后期建设路北段的拆迁采取统一安置的办法,拆迁小区独立建设,确保避免回汉混居现象重现,在尊重民族特色的同时也满足广大市民的心理。商品房开发与拆迁小区采取完全分离开发,分离管理,各自独立,互不影响。
(四)大环境竞争压力不容小觑
新城项目崛起速度快,成为名副其实的政治、文化、居住区,老城区现在商业和居住地位短时间内很难被撼动,新城和老城间的衔接地带,各楼盘大都已成现房,正在全面发售,并且卖点已以被挖掘殆尽。有限的市场需求,与较大的市场供给存在矛盾性,导致项目运作的压力很大。
解决方案:亦融亦离,自给自足。
从项目整体定位要融合城市的发展轨迹,不脱离鹰城整体框架,这是为迎合政府需求。从项目竞争角度,日后业主所需的教育、生活、商住、娱乐、办公等设施都是基于西城国际自身而存在的,也就是自己满足自己。这样就规避新老城区成熟配套设施对我项目的正面打击,也大大提升项目自身的竞争力。
(五)项目前期美誉度匮乏
亿嘉饮食文化广场的销售没有高奏凯歌,没有为大规划的问世打响头一枪。因此也就是说广大消费者对地块和区域,存在着质疑性。因此也就为大规划的宣传推广,制造了难度。亿嘉在接手饮食广场项目后,由于项目自身存在的劣势,并没有通过美食广场的销售带动企业品牌的提升,相反企业品牌在房地产行业中产生一定的负面效应。
解决方案:政府带动项目整体,整体拉动一期,一期树立企业品牌。
与其他单一项目由开发商带动项目品牌的路线不同,西城国际要做到引领鹰城地产的高度,首先要从政府端高位入市,打造西城国际的高位形象,在西城国际品牌树立后,由项目整体形象拉动项目一期形象,再有项目一期形象带动亿嘉企业品牌,待项目一期开发顺利完成,亿嘉品牌树立后再在后期的项目开发中用企业品牌带动项目品牌。
规划推广中待解决的课题
(一)如何整合本案的优势,拔高项目定位,弱化影响因素?
(二)如何利用区域崛起这一宣传点,拔升价值并聚集人气?
(三)如何在准确定位的基础上,增加项目的竞争力?
(五)如何提炼产品价值内涵,进行有效的包装和推广?
解决方案:
1、深挖项目优势,突破障碍,强势拉升形象。
(1)深挖项目优势
地段包装优势较为明显,城市发展的延伸地带;大规划的规模盛况空前;实力品牌的强势入驻,必将带动区域经济的迅速崛起;精细的产品规划和布局,赋产品以强竞争优势。
(2)明确障碍
规划面临的障碍主要来自三个面:一是规划自身,开发周期长,资金投入量大,可行性易遭质疑;二是房地产市场虽然有回暖迹象

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