文档介绍：长沙市商品住宅价格影响因素及调控措施探讨
摘要：商品住宅价格是多种因素发展变化共同作用的结果。通过分 析长沙市商品住宅市场现状，提出了影响长沙市商品住宅价格的因素包括 人口、行政、经济、心理、区域等，从而提出了调节有效供应、保障供需 基本平衡、加强和完善宏观监测体系等对策。
关键词：冏品住宅；影响因素；控制措施
中图分类号：C91
文献标识码：A
文章编号：1672. 3198 (2013) 04. 0050. 02
房地产作为我国经济增长的一大支柱产业，房地产的价格一直受到政 府各界和广大老百姓的热心关注。自2010年4月份房地产“国十条”和 2011年1月“新国八条”实施以来，全国楼市近乎疯狂的发展态势逐渐趋 于理性，作为湖南省的省会和中南地区重要的商业都市长沙，其房地产市 场也受到不同程度的影响，因此，弄清楚长沙市商品住宅价格现状如何， 影响价格的因素是什么，应采取什么调控措施都具有积极的意义。
1长沙市商品住宅市场现状
1商品住宅价格处于中部“洼地”
有调查表明，长沙市2011年城镇人均可支配收入为27163元，居省 会城市第6位，在与武汉、郑州、南昌、西安和重庆等5个邻近及同等城
市的对比中，长沙人均可支配收入具有较明显的优势，但房价比这些城市 低。2011年楼市调控政策效应逐步显现，2011年长沙市内六区商品住宅 均价5989元/平方米，%。2011年长沙市内六区商品住宅成 交均价为6840元/itf, 2012年前三季度长沙市内六区商品住宅成交均价 6448元/平米，%。
22012年上半年商品住宅市场量价齐跌
2012年上半年商品住宅交易总量出现量价齐跌，从3月开始，开发商 以价换量手段奏效,市场成交止跌回稳。2011年商品住宅供应量为1220. 69 万itf,成交量为856. 29万m2,2012年上半年商品住宅新增供应量为365. 25 万itf,同比去年同期下降29. 1%,%。商品住宅 成交量为336. 7万itf,比去年同期下降32. 2%,环比去年下半年下降6. 4%。
3内六区新建商品住宅需求萎缩，投资投机需求以及部分改善需求 在一定程度上受到抑制自限贷限购等调控政策施行以来，住宅市场开始受 到抑制，无论是供应市场还是需求市场，主城区商品住宅都是在70-130 irf区间，主力针对首置、首改类的刚性需求产品为主。5000-7000是当前 长沙主城楼市主力单价需求区间，40-70万是当前长沙主城楼市主力总价 需求区间。
，居民购买力增强
房价收入比是考察居民购房能力的一个通用指标，也是衡量房价是否 合理的一个重要指标，我们采取的计算方法是每套住房平均销售价格总额 与城镇居民家庭平均年可支配收入总额的比值。2012上半年，长沙房价收 入比为6. 27,相较2011年该比值下降，主要是可支配收入水平提高并且
房价保持相对稳定。随着调控政策的持续发力，房价逐渐回落并趋于稳定, 房价收入比有所回落，居民的购房压力减轻。
A均住房面积超过国家平均水平，但依旧有上升空间
至2011年底，我国城镇人均住房建筑面积32. 7平方米，长沙市人均 。根据湖南省的新型城镇化目标，2