文档介绍：有所有人都赚钱的市场吗？
有，中国的房市
所有人都赚钱的市场健康吗？
不健康，但是不会永远不健康
谁会成为不健康市场的最后一棒？
越晚接棒可能性越大
可以希望政府政策打压吗？
分税制改革后地方政府没有钱只有地
损害经济增长
宁要浦西一张床，不要浦东一间房
第1页/共31页
借钱买房天经地义
首付款：首套房贷20%，家庭成员二套房贷50%
一次付清的优惠可以去银行的个人贷款中心申请“直客式贷款”业务
足够的还款能力：最为合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超过50%
良好的信用记录：贷款和信用卡的还款记录被纳入了个人信用报告
办信用卡时最好选择与工资卡相同的银行：到了信用卡还款转账银行自动从工资卡还款
第2页/共31页
贷多少年？
贷款时间：1个月至30年，可以分5段
1-6个月、6-12个月、1-3年、4-5年、5-30年
实际的平均还款期限为5年左右
借款人的年龄：不超过65岁
所购房屋的房龄：年龄加上贷款的期限不超过70年
Eg: 现在45岁，要买一个房龄还有20年的房子
=> 目前最多可以贷款20年
第3页/共31页
为什么要做居住规划
陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子
没有考虑未来收入与支出的变化，购房梦功败垂成
没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划
没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄
没有事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合
第4页/共31页
租房与购房规划
居住规划目标：大小、地段、环境、交通……
根据居住规划目标和利率水平、房租成长率、房价成长率、居住年数、负担能力等等因素判断购房还是租房
第5页/共31页
租 房
优点
缺点
同样的预算有更多的空间
非自愿搬离的风险
购房的首付款可以用于投资
更灵活地应付家庭收入的变化
无法按照自己的期望装修房屋
较大的迁徙自由度
房屋瑕疵、毁损由房东承担
无法运用财务杠杆追求房价差价利益
不用考虑房价下降风险
第6页/共31页
购 房
优点
缺点
对抗通货膨胀
缺乏流动性
强迫储蓄累积实质财富
提高居住品质
维持成本高
信用增强效果
满足拥有自用住宅的心理效用
有赔本损失的风险
自住兼投资：居住效用&资本增值
第7页/共31页
购房和租房的决策因素
年成本法
购房年成本
= 首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修费及税金 – 房价每年涨幅
租房年成本 = 押金×机会成本率 + 年租金
@ 还需要考虑决策者对未来房价涨跌的判断
第8页/共31页
小王看上了一处100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1个月租金。如果购买，总价120万，首付60万，可以申请60万、利率6%的房贷。房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平米。押金与首付款的机会成本均为3%。
租房年成本 = 5500×12 + 5500×3% = 66165
购房年成本
= 60万×3% + 60万×6% + 5000 – 100×100
= 49000
第9页/共31页
2. 净现值法（可考虑不讲）
在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为合算
Excel 表9-2
第10页/共31页