文档介绍：江苏邳州珠江路项目商业市场研究及规划销售建议
徐州邳州金陵置业项目
商业市场研究及规划销售建议
2008年4月
上略优术房地产营销顾问
首先,感谢金陵置业给我们这样一个机会参与到珠江路项目的策划思考中来。根据与金陵置业的初步沟通,结合我们对邳州市场研究以及对项目进行座谈讨论的基础上,我们形成了此份“邳州商业市场分析及项目建议”提案。
我们希望能以此份提案为契机,与贵司进一步沟通,并适时开始全面深刻的策略交流;以期形成最为准确和最富实效的操盘思路,为项目的成功竭尽所能!
目录
第一部分宏观市场分析
第二部分住宅市场分析
第三部分商业市场分析
第四部分项目自身分析
第五部分产品规划建议
第一部分宏观市场分析
前期报告已提交(略)
第二部分住宅市场分析
前期报告已提交(略)
第三部分徐州邳州商业市场分析
专业市场分析
商业市场特点
商业市场分布
百货业态分析
家电市场分析
综合超市分析
在售商业分析
主要街道分析
商业市场分析
一、邳州市整体商业市场分布情况
老城区
中部区域
新汽车站
新政府
邳州城市商业发展趋势:
延建设路由南向北,由老城向新城发展
借助新汽车站,形成如家具市场的专业市场集中商业
老商业中心,核心商业中心,以百货,家电,通讯为主。
借助新政府,形成行政商务文化中心
借助北部新城的开发,延建设路的商业开始成活,以社区商业为主
二、邳州商业总体呈现特点
目前商业供应的区域集中度较高,主要集中在老城区,具备较强的辐射能力。
邳州商业特点
城市轮廓北移,商业与行政中心往北发展已成定局。
新建商业用房未来集中上市,呈放量趋势,市场供求关系明显逆转,竞争进一步加剧。
档次不高-邳州消费产品以满足居民的基本生活需求为主,消费场所一般以大众消费为主。
模式落后-市场大多商业运作管理模式落后,如个体小商家,缺乏竞争力,从长远看只是商业业态升级完成前的替代品。
滞销严重,大型商业不温不火
三、邳州百货业态分布情况
电器、家具、床上用品
男女服饰、儿童服饰、男女鞋类
圈友家私体验馆
童装、男女内衣
鞋类、床上用品
男女服饰、童装
三楼业态
中档
高档
中档
低挡
中档
中档
定位
男女服饰、童装、针织品、羽绒服
欢乐买超市
男女服饰、鞋类
男女服饰、羽绒
家电、女性服饰
床上用品、鞋类
二楼业态
珠宝、男女鞋、运动鞋、家电、箱包、化妆品
珠宝、手机、家电、美食城、电玩城、箱包、化妆品
珠宝、手机、家电、化妆品、自行车、电动车、摩托车
鞋类
珠宝、手机、化妆品、华联超市
珠宝、手机、家电、化妆品、超市
一楼业态
10000平方米
30000平方米
12000平方米
8000平方米
15000平方米
20000平方米
经营面积
解放路与建设路交汇西南角
青年东路与人民路交汇西北角
民主路与建设路交汇东南角
青年路与建设路交汇东北角
青年路与建设路交汇东南角
青年路与建设路交汇西北角
位置
商业购物广场
华联欢乐买
新世纪商场
时代购物广场
百货大楼
人民商场
1、百货综合商场经营面积较大,接近10万平方米,对于邳州主城20-30万人口的城市已经饱和。
2、进驻的品牌档次不高,各大商场经营业态雷同。
3、商业功能划分,过于简单,细分程度不够,管理混乱
四、综合超市分析
幅射全市范围
低档
3000平方米
人民商场1楼
人民商场超市
辐射周边及全市区,邳州有3-5家苏果超市
中档
二层10000平方米
人民路(最大)
苏果超市
辐射范围新区,经营状态不理想,二层已经关闭
低档
单层 3000平方米
世纪大道与建设北路交汇德通城商业广场
百思买超市
中档
双层15000
建设路与解放路交汇
时代超市
辐射全市范围
中档
5000平方米
百货大楼一楼
上海华联
辐射全市范围,邳州最高档超市,目前邳州是有4家分店
高档
单层15000平方米
人民路与青年东路交汇
华联欢乐买
备注
档次
经营面积
位置
1、对于邳州市场来说,拥有这么多不同品牌的超市,而且总营业面积超过50000平方米,已经相当饱和。
2、从经营情况来看欢乐买和苏果超市的经营状况良好,档次高且分店多。预计未来2-3年一些超市将会倒闭。
3、从分布情况来看,老城区占4家,新区1家,新老城结合部1家。可见商业气氛和人流亮依旧在老城区,
新区商业发展缓慢,未来必将有大型超市进驻新区。
五、家电专业市场分析
如时代超市,华联超市等
5000平方米
其它超市内的家电
3000平方米1层
人民路与青年东路交汇
欢乐