文档介绍:【】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。[2007年真题]
A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定
【答案】B
【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在,房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它,而不是去“发明”或“创造”,更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。
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2.房地产估价既是一门科学也是一门艺术
(1)正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法,但又不能完全拘泥于这些理论和方法,还必须依靠房地产估价师的实践经验;
(2)每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的,它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价,就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑;
(3)最终的估价结果是否客观合理,依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。
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三、房地产估价的必要性
1.专业估价存在的基本前提
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。其原因为:
(1)一种资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者常人依照通常方法便可以得知,就不需要专业估价。
(2)一种资产虽然具有独一无二的特性,但如果价值量不够大,聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,聘请专业机构或专业人员估价显得不经济,则也不需要专业估价。
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【】房地产的独一无二特性导致了( )。[2007年真题]
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
【答案】ABCD
【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性,使得难以出现相同房地产的大量供给,从而不同房地产之间不能实现完全替代,房地产市场不能实现完全竞争,房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外,尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等,房地产交易不适宜采取样品交易方式,而必须到交易对象实地观察、感受或体验,房地产估价也必须到估价对象实地查看。
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2.房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
市场交易条件下,房地产市场是典型的不完全市场。
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为什么房地产市场通常被视为典型的不完全市场?
在经济学上,“完全市场”必须同时具备的条件:
(1)同质商品,买者不在乎从谁的手里购买;
(2)买者和卖者的人数众多;
(3)买者和卖者都有进出市场的自由;
(4)买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格;
(5)就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;
(6)买者和卖者无串通共谋行为;
(7)消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;
(8)商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述八条中的任何一条,就是不完全市场。房地产作为商品,其品质各不相同和复杂的特性不符合第(1)条、第(4)条和(8)条。因此,房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
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3.房地产估价在估价行业中占主体
(1)房地产“量大面广”,其他资产的数量相对较少。
①房地产数量庞大。在一个国家或地区的全部财富中,房地产一般占50%~70%,即其他各类财富之和也不及房地产一项,仅占30%~50%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。
②在其他资产中,许多资产不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。
(2)房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少。
房地产以外的其他资产主要多在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为,还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税、分割、损害赔偿、保险等活动也都需要估价。
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(3)房地产估价普遍提供房地产咨询顾问服务,其他资产估价主要限于价值评估本身。
因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验,了解房地产市场行情,所以,房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”。
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第二节 房地产估价的要素
一、估价当事人
估价当事人是指与估价活动