重庆九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究 secret.doc

文档介绍：九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究
受九龙坡区开发办委托，***房地产研究所成立了专门的研究小组，通过走访、现场调查等手段对九龙坡区房地产在“十五”期间的发展现状作了充分的了解，根据专项规划内容的要求，对房地产业发展中涉及的问题进行了详细的专题研究研究，具体包括房地产市场需求研究、房地产市场体系研究、房地产融资体系研究，目的是为九龙坡区房地产“十一五”规划打下坚实的理论基础，并形成了书面报告以作为“九龙坡区‘十一五’房地产业发展专项规划”的后台基础支撑资料。
房地产需求体系研究主要是为了预测九龙坡区“十一五”期间房地产需求量。房地产市场体系研究主要是为了理清房地产体系本身的基本内容，为九龙坡区“十一五”房地产业发展专项规划提供基础支撑。房地产金融体系研究主要是为了对九龙坡区“十一五”期间房地产业发展中的融资问题提供融资建议。
房地产市场需求体系研究
房地产需求概述
房地产需求的概念
房地产需求与房地产供给是一个相对应的概念，它是指一定时期内人们愿意购买和承租的房地产数量。房地产需求是房地产市场运行的原动力，没有房地产需求就没有房地产市场价格、供给、资金运作以及市场的本身；房地产需求也是房地产市场研究的重要内容，是房地产供给的起点与归宿。需求的规模、水平和结构的变动，推动着房地产供给的变化，同时影响着房地产交易的价格、资金运转、市场要素以及市场本身的变化。另一方面，房地产需求也是检验房地产经济体制、机制完善程度的重要尺度。没有一个良好的市场环境和体制保证，需求的满足是很难达到较理想的状态。
住宅需求的概念
在市场经济中，“需求是指在一定的市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的商品或服务的数量”仪。借用这个概念，我们认为，住宅需求是在一定市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的住宅的数量。
住宅需求的种类
人类需求是多种多样的，住宅需求也不例外，住宅需求的分类可以从多个角度进行。
从市场角度
潜在需求
住宅的潜在需求是指未来市场条件发生变化，或人们的支付能力发生变化时的住宅需求。着重点在于市场条件或支付能力发生变化。市场条件的变化可能有住宅的自然更新，人口的自然增长，城市化进程，家庭规模趋小等形成的需求。支付能力的变化有人们收入的提高，生活水平的改善，政策的导向等诱发的需求。
潜在需求侧重于人们的欲望及市场条件下可能表现出来的需要。
有效需求
有效需求是以人们的实际支付能力为基础，在一定市场条件下，市场机制的制约下，对住宅的需求量。
有效需求侧重于人们的真实购买力。
从需求目的角度
居住需求
人无论贵贱高低，无论穷人还是富豪，一套能够遮风避雨，安置家人栖息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求层次与需求偏好有所差别。因此，住宅的居住需求即是以居住使用为目的。
投资需求
“住宅的投资需求是指购买住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产，以保值和增值尤其是以增值为目的”
居住需求和投资需求有时是重叠的。购买和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。但是，在许多情况下，两者有明显的区别。绝大部分购买住宅是以居住为直接目的。即使稍带保值和增值的目的，也只是作为家庭财富的存量，期待在时间的推延过程中，自然被动地保值和增值，而没有多余的住宅投入经营性交易(如出租、买卖)，通过经营手段赚取利润。投资需求不仅直接以保值和增值为目的，而且是主动地以经营性交易手段获得利润。
居住需求和投资需求是互相影响的，首先是居住需求制约了投资需求，没有居住的总需求，投资需求就无经营的可能性，失去了取得利润的源泉。同时，投资需求也影响居住需求，投资需求的活跃，为满足居住需求创造了条件。
假日休闲的需求
现在，我国每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。在景色怡人的度假胜地，购买度假村或酒店的部分产权作为假日休闲的地点已成为高收入阶层投资、消费的新时尚。位于秦皇岛“维多利亚港湾”、海南产权酒、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”，等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。
从居住目的的角度
普通住宅需求
普通住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德的住宅需求。“受社会经济发展状况和居民个人支付能力的影响，对住宅的普通需求可划分为空间数量、功育目贡量、环境质量、服务质量和品位等五个层次”。
人们对住宅的需求首先表现为最基本的生理需求，即要有最起码的能遮风避雨、休养生息，繁衍后代的空间和面积。在住宅面积达到一定数量后，人们就会对住宅的功能和质量提出要求，如动静分区、干湿分区，室内设施配套等，这是人类向文明居住水平发展的重要标志。对住宅室内外环境质量的要求，包括住宅室内采光通风、装饰装修、家